- www.3puok.com 2009-12-26 11:47:39
- 以嘉德置地集团为代表的新加坡系地产商正在进行新一轮的扩张。秉持数年的停留于一线城市，专注住宅开发的战略也在悄然发生着改变。二线城市、商业地产均成为当下新加坡系地产商热衷追逐的目标。中国市场也正成为其在海外市场的重要利润贡献地。
嘉德系在内地的布局已经相当明晰。由凯德置地负责，在一线核心城区内，通过独立运作方式，进军中高端市场；二、三线城市，通过战略合作关系，牵手当地最大的地产公司以获得性价比较高的土地储备
嘉德系：深耕中国战略
吴晓波
进入10月，在华总投资超过300亿元的新加坡嘉德置地集团在内地动作频频，让人眼花缭乱。“171号”文件颁布后，外商如临大敌,纷纷按兵不动，素来以谨慎稳重著称的嘉德置地却突然提速中国业务，引起业界普遍关注。
“嘉德系”急行军
11月1日，嘉德置地在中国的子公司凯德置地以5.65亿元的价格再次竞得佛山市一占地约11.6万平方米的住宅地块。这是继上月10日以3.03亿元成功竞得同区一占地4万平方米的综合地块后，凯德置地在佛山的再度出击。
10月31日，凯德置地宣布以6亿多元的价格，认购了中国河南最大的房地产企业——建业住宅集团29.75％股份。
10月24日，星期二，注册资本人民币7亿元的四川置信凯德实业有限公司(下称“置信凯德”)在成都正式亮相。这是凯德置地与成都最大地产商置信集团合资成立的新公司。
10月23日，嘉德置地宣布正式成立新加坡本地首个纯粹投资中国零售房地产的房地产投资信托——中国零售房地产信托（CapitalRetail China Trust，CRCT），融资规模达34.5亿元，首期将内地7个零售商场打包上市。
而在今年6月，凯德置地还以5.6亿元的价格，竞得杭州拱墅区一幅低密度用地。今年5月，与成都置信集团签订深度合作协议，通过合营公司形式于2014年前在成都开发5～7个项目，建筑面积达450万平方米，供应住宅约2.5万套。
入秋之后，一连串的动作显示嘉德系在内地的布局已经相当明晰：住宅业务，由凯德置地负责，在一线核心城区内，通过独立运作方式，加快土地储备步伐，进军中高端市场；二、三线城市，通过战略合作关系，牵手当地最大的地产公司以获得性价比较高的土地储备。商业方面，通过嘉德置地的海外平台，分阶段对内地的商业项目进行信托上市，实现资金套现。
二线频频动作
今年初，在谈到凯德置地的中国战略时，凯德置地(中国)执行总裁林明彦曾表示：“凯德置地在中国的业务现在已形成以上海为核心、辐射长三角地区的东部业务格局；未来将继续加大在北京和广州的投人，并分别以北京为核心辐射环渤海地区、以广州为核心辐射珠三角地区；最终实现以上海为核心的长三角地区、以北京为核心的环渤海地区以及以广州为核心的珠三角地区的均衡发展。”“集中、平衡、规模”将是凯德未来在内地房地产市场的战略核心。因此，“珠三角地区未来将成为凯德投资增长最快的地区。”
经过三年的前期筹备、近两年的开拓，凯德目前在广州仍只有2个项目，土地储备建筑面积46万平方米，总投资额才10亿余元。这与凯德所希望的“平衡”仍有相当距离，但此时广州土地拍卖市场的价格已经屡创新高。于是凯德开始瞄准广州的近邻——佛山。凯德置地华南区总经理余志宏认为，佛山作为一个年均可支配收入接近国内一线城市、去年GDP增长19.2%的地区，尚未有足够的高素质住宅供应。
于是早从2004年开始，凯德置地的身影频频出现在佛山的土地拍卖市场上。去年10月，在佛山市拍卖出让调蓄湖边湖景板块一个起拍价高达4.6亿元的大面积地块时，凯德置地积极应价，直到叫价高走至6.9亿元时才退出争夺。今年9月15日，凯德置地又与中海、金地、深圳鹏基等13家粤港地产大鳄争夺佛山“文华路（06A）和华阳路（06B）地块”，并与中海展开激烈争夺，进行了48个回合的拉锯战。可惜最后仍失意于中海与金地。10月10日是凯德置地在佛山土地拍卖场上的第五次出手，终于得偿所愿。其后它在佛山市场上开始突然发力，迅速再下一城，楼面地价3400余元/平方米，刷新了自己20天前所创造的该区最高楼面地价纪录。
在杭州、宁波、北京、广州等一线城市的核心区内，凯德也一改以往拿地需要总部层层审批的繁琐手续，代之以分区中心的直接决断与评估，而且基本采取以招拍挂形式取得土地、独立开发的模式。
在二线城市，凯德则更多地通过联姻来与当地市场占优势地位的伙伴结盟，如在四川就与置信集团合作。凯德与置信约定“合资公司对置信实业将来的业务有优先权”，即置信集团四川省内所有新增项目，皆以合资公司为操作平台。而置信集团兼有一级土地开发商的角色，现与成都市政府就市内若干优质地块签订了前期开发协议，如此凯德在增加土地储备方面就节省了不少人力、物力和时间。 在河南，与凯德合作的建业集团同样是当地首屈一指的大地产商。凯德方面认为“进入中国内地省份需要有懂得当地市场的合作伙伴，我们与河南建业集团结成伙伴关系，这与我们制定的尽量利用当地伙伴关系的中国策略是一致的”。
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构筑安全的退出机制
吴晓波
10月23日正式成立的CRCT，是嘉德系首个纯粹投资内地商业地产的信托基金。这个REITs的建立，为嘉德在中国的投资建立了安全的退出机制。
CRCT成立的目的是长期投资中国（包括香港和澳门两个特别行政区）的多元化零售产业。其首期投资的7个零售商场位于内地五座城市，分别是北京的望京嘉茂购物中心、九龙商厦、安贞华联商厦，上海的七宝嘉茂购物广场，河南郑州的华联商厦，内蒙古呼和浩特的金宇购物中心，以及安徽芜湖的嘉信茂广场。可出租面积总计约41.3万平方米，投资总额达到6.9亿新元。
在嘉德系的商业版图中，嘉德商用中国发展基金（下称“嘉德商用”）与嘉德商用中国孵化基金（下称“孵化基金”）两个私募基金以及CRCT构成完整的“投资-退出”机制。嘉德置业主要是通过这两个基金对内地项目投入资金，再通过让CRCT使用优先认购权的形式收购嘉德在内地控股的商用物业，然后通过REITs把资产打包上市，套现资金。
嘉德商用主要投资于中国零售商场。其规模约6亿美元，与深圳国际信托投资有限公司（下称“深国投”）的合资公司已经投资全国19个零售商场，总建筑面积超过90万平方米，总值估计约9亿美元。嘉德置地还将继续为14个零售商场发展项目注资（其中沃尔玛将是核心项目），总计超过60万平方米。到2010年底前，深国投开发的中国沃尔玛项目中，将有70%由嘉德投资。在未来它还将参与嘉德置地与北京华联集团投资控股有限公司的合作，并积极寻找深国投和北京华联以外的合作伙伴。
孵化基金则专注于购入中国国内已建成的零售商场，并进一步实现其重组、增值和出租，且已通过此类业务募集承付资本4.25亿美元。孵化基金同样已给予CRCT优先认购权，并可能在未来与北京华联以及其他伙伴合作，主要项目包括嘉德置地以1.64亿美元购入的北京西环广场。此外，嘉德在今年第三季度，还收购了广东的佛山、东莞、湛江和惠阳，四川的绵阳和成都，山东的潍坊和淄博，江西的南昌，河南的郑州以及北京的15家购物商场，这些购物商场的平均楼面介于3万至5万平方米，核心租户都是沃尔玛旗下的连锁商店。
住宅方面，嘉德也通过“凯德中国住宅资金”以及“凯德中国发展基金”两个私募基金在境外为中国内地的项目拓展进行源源不断的输血。如凯德中国住宅基金已全部投资于凯德置地位于上海、北京、广州等地的六个中高档房地产项目。而凯德中国发展基金目前至少在宁波项目上投入了1.08亿美元。
