大量持有物业进行运营 

      目前宝龙地产在福州、郑州、洛阳、蚌埠等城市开发的商业地产项目中仅有部分物业进行出售，通过多种形式持有大部分物业将用于自持运营，从而使商业项目在统一规划和招商的运作下良性发展。 

     “随着公司运作的成熟，我们销售物业的比例会越来越少。”宝龙集团发展有限公司商业经营管理中心副总经理黄诗媛说。 

       目前在国内市场，很多开发商仍在按照住宅运作的模式开发商业地产，快速销售，快速回笼资金，这种模式曾被业内专家指为商业地产发展的瓶颈，并建议国内商业地产的发展可向国外市场吸取经验，持有物业进行运营。 

      中国商业地产联盟秘书长王永平认为，大量地持有物业有助于企业未来的发展与运营，对商业地产的发展非常有利。 

      “宝龙地产将大部分的物业持有运作，是令我感到惊讶的，这说明企业具有一种责任心。而这也是我们选择与其全面合作的重要原因。”中国银行河南省分行副行长张东向说。 

      “在国外，大型商场往往是持有型物业，因为其有良好的资金体系。但在国内目前的市场环境及资金体系的影响下，还没有这样的条件，只能尽企业的能力和实力，把风险控制到最小，这也是公司良性运作的趋势。许健康先生希望宝龙所开发的商业物业可以经得起几十年、上百年乃至更长时间的考验。”黄诗媛说。 

      业态相融下的城市广场概念 

      宝龙模式不仅仅体现在物业运营上，更表现在业态组合和创新上。宝龙城市广场就似规划完美的银河系，主力店是恒星，围绕主力店周边运行是小行星般的次主力店、品牌店。业态就会在这样的组合中相互吸引与带动，而这也成了宝龙商业地产业态规划的核心。 

      创新的一面是业态商机的延伸。目前宝龙地产的业态已有10种，即购物、游乐、旅游、娱乐、美食、文化、健康、运动、商务、国际社区，这些业态在组合上并不是简单的叠加，而是业态的相融，并且在进一步延伸着市场商机。 

       比如购物业态也呈现多元化趋势，有名牌百货、大众百货和主题百货、大型超市等。在游乐业态上，宝龙集团在福州、青岛、洛阳都设有大型室内游乐项目，在青岛和洛阳项目上已经把游乐项目做到极致了，挑高4~5层的室内空间，过山车、蹦极、空中火车、水上运动、休闲零售业态及热带景观植物都会与游乐项目相融运作。 

      游乐项目之所以由室外移植到室内，一是室外游乐项目在气温等自然环境的影响下，体验式消费的舒适度受到限制，室内游乐项目的建立可以规避以上问题的发生。二是可以依靠游乐人群的聚集带旺商业地产，并给城市带来新的消费理念和消费形式。 

     “从国内纯游乐项目来看，盈利状况一般。只有与商业结合，通过人流的聚集，才可以带旺二者。特大型游乐项目放到室内，我们在方方面面将会付出更多，但这是一定要实现的。”黄诗媛说。  

      在业态的纵深化发展，宝龙也做了诸多尝试。 

      对于五星级酒店，宝龙决定把诸多园林元素引入酒店大堂中，咖啡厅、茶吧穿行其中，形成景观区。而宝龙下一步也将与知名的酒店集团合作，也会对当地旅游资源进行整合，引导周边的旅游业务发展。 

      宝龙集团也在不断与经营商家合作，在现有平台基础上增加新的经营模式，为在宝龙城市广场运营的商家提供了发展空间。比如宝龙郑州项目设有带游泳池的健身俱乐部，并在当地进行了项目推荐，引起了当地很多健身会馆运营者的兴趣，原来仅是销售健身运动器材，现在增加了游泳池和健身项目，经营中增加了新业态，也增加了销售深度。 

      在文化产业方面，除了引进超规模的五星级影院外，还有图书城，并计划设立主题书坊，以展示文化底蕴，引导文化发展。而宝龙集团正在对文化业态进行产业开拓，通过与国内外教育、儿童教育类企业合作，正在全面启动教育产业，如成立早教中心。宝龙希望通过文化业态的导入与延伸抓住儿童消费，同时可以捕捉到成年人的消费，做到消费模式的延伸。 

      此外，宝龙集团正在利用在东南亚、港澳的关系，引进泰国、菲律宾、马来西亚的商品，并将专门开辟区域进行销售，这件事情宝龙正筹备和运作。这部分运作开来，将影响中国零售市场的变化。 

      “宝龙是在把新的营销模式带到当地，并引导商家运营，这些都将是宝龙今后商业的运作模式。”黄诗媛表示。 

      “亲近到商业地产中，让城市广场在未来经营中出现互动点，这有别于其他商业地产开发商。”易铺网CEO陈建明说。 

       购物与游乐共生 

       业态创新的另一面是购物与游乐的全新组合。在青岛及洛阳两个全国著名的旅游城市，宝龙聘请国内外知名设计师投入巨资设计了超过7万平方米的大型室内游乐项目，在全国首次将商业中心与室内大型游乐结合，率先实践，这在国内是罕见的。 

      “虽然在商业地产项目中购物是很重要的一项，但在宝龙城市广场不仅是一个购物中心，而且是一种全新的复合型的、更是走进民众生活的大型消费体验中心，单靠购物与一两种餐饮或娱乐去打造一个商圈和吸引消费者已经远远不够了。”黄诗媛说。 

      “开发商也可以简单地进行业态的组合、运营或为盈利，加大购物中心的比例，但这样操作对大型的购物中心有一定的难度。”中国购物中心主任郭增利表示。 

       在业内，MALL的概念是70%偏购物，30%偏休闲，这种方式虽然有利于企业最大化地回笼资金，但面临的问题也较多。MALL已经不是目前最新最快的商业业态了，在美国近5年发展最快的业态是城市生活方式中心，是指在城市近郊进行业种叠加的商业中心，其业态组合偏向于休闲、娱乐、餐饮，而购物所占的比例呈下降的趋势。 

      集美大学房地产研究所研究员洪群峰指出，现在宝龙集团运作的商业地产项目属于后者，宝龙集团之所以加大休闲性业态的力度，主要是为加大目标性消费，减少顺带性消费，避免商业地产项目在城郊接合处人流弱化的问题，希望通过休闲娱乐的模式吸引人流，从而带旺购物中心，这是第二城市中心生活广场解决人气较弱的根本方案，符合市场发展的模式。 

      星美传媒总经理黄巍指出，宝龙集团开发的商业地产项目业态非常多，特别是休闲娱乐业态非常丰富，并且还有向前突破的倾向，而这样的业态组合已经成为市场的发展方向。 

     “多业态的组合可以精确地拉动客流，在各业态的相互吸引下，也会为星美奠定潜在的客户群体。这是各业态的双赢局面。但是多业态组合中，应尽量避免同业态过度竞争。这点，宝龙做得很到位。”黄巍说。 

      而在运作过程中，宝龙集团往往根据城市特点，根据市场消费习惯和消费能力的不同进行业态组合。比如青岛项目，在多业态组合中更倾向于游乐，并计划辐射到整个山东市场。 

     “宝龙集团在不同城市有不同力量的发挥，因为城市广场的概念就是不断地提升、更新与优化，包括商家的进入与组合，都需要不断地与市场相契合，才能共同做旺城市广场。”黄诗媛说。 

      戴德梁行商铺部助理董事张家鹏认为，购物与游乐的比例几乎等同的运营方式，从国内市场来讲，这是先例。通过对这种模式的分析，要求开发商运营能力和整合能力较强。 

      多业态的组合与比例关系对开发商的经验及运作能力都提出了更高的要求。经营的压力确实存在，但是宝龙集团是一个多元化的集团公司，如信息产业已经有20年历史，公司在10多年前，就已经成功代理了一系列世界500强品牌，并在全国成立了20多家公司，单是这个体系已经为宝龙培养了一批专业人才，包括与世界500强企业进行对接的经营人才，同时也为商业地产储备了人才，使得公司有经营根基和人才去整合商业地产。 

     “包括集团的工业产业，这一产业的人才因为有踏实的经营思路，知道引导商业地产向更深层次的发展。宝龙集团今天商业地产的成就与其他产业的经营积累和经验积累是分不开的。”黄诗媛说。 

      但在业态布局上，10大业态有机结合并不是难题，关键是企业对利益的协调和追求。曾经进入中国市场的美国奥瑞克莱商业管理公司认为，商业地产需要引进不同的业态组合进行发展，尽管药店、花店或书店的租金承受力较低，但不同业态的组合不仅可以提升商业地产整体的服务功能，提供给消费者便利的购物组合，也能带动其他业态的销售。 

       但这种合理的方式被许多商业地产开发商所摒弃，认为其盈利能力较弱。而宝龙却在大面积地引进这些业态，“商业地产的运作非常难，我们希望多业态的相互配合共同带旺宝龙城市广场。”黄诗媛说，“同时，这也是宝龙精神，知道取舍的界线。为了人气，宝龙会舍出一些面积做一些盈利性不强，但却是提高人气的业态。” 

      集购物、旅游、餐饮、休闲、游乐、娱乐、商务、文化于一体的宝龙城市广场几乎囊括了一个城市应有的生活功能，如生活超市主力店、综合百货主力店、数码电器大卖场、商业步行街、五星级酒店、餐饮中心、酒吧一条街、娱乐城、星级影城、梦幻童话世界主题乐园、酒店式公寓等。这种新的模式，不仅是现代商业地产的一次革命，更在悄悄地实现人们对丰富多彩生活的梦想。宝龙城市广场正在绘制新的都市版图，培植更完美的都市生活形态。人们的生活和城市经济将因此发生巨大变化。现代商业模式因宝龙城市广场而改变。