2010年5月东莞楼市一周分析（5.3-5.9）一、 一周楼市观察本周商品房总供应面积4.55万㎡，供应套数为478套，供应仅有普通住宅项目两个：上东国际二期、东江豪门。商品房成交总面积6.75万㎡，环比下降31.79%，同比下降57.91%，合计809套；其中住宅成交了5.89万㎡，环比下降24.26%，同比下降60.88%，合计560套；非住宅成交面积为8530㎡，共249套，新增威力猛，成交量继续下降。本周东莞市普通住宅成交面积为55735㎡，成交套数550套，成交均价为6230元/㎡，价格继续保持稳定。从签约前十名项目可以看出，从新政后的几周成交量来看，成交比较好的主要是前期出货一直理想的项目和新开盘的刚性盘，且项目中的中小户型仍然是成交主力军，这些项目有：帕萨迪纳、景湖时代城、万科•金域华府、香树丽舍、中信•凯旋国际花园二期等；但是特价房和高档豪宅项目由于五一营销促销活动和现场的气氛的引导，成交也有不错的表现。原因是折扣优惠大自然会促成成交，高档豪宅项目由于置业者群体资金实力特别强，新政的影响对他们影响很小，其中表现突出的有：天诚国际、龙城国际、锦绣山河二期•鹭栖湖等项目。本周全市共签约别墅10套，签约面积3206㎡，环比下降36.82%；签约均价为22044元/㎡，环比下降45.26%，本周别墅量成交量环比也有所下滑，别墅的成交量下滑主要有以下几个方面原因：一是改善型需求在新政出台后暂且观望；二是长线投资置业者或将资金撤出住宅市场转移到商业物业市场。上周别墅以南城的世纪城•国际公馆香谢里、大朗的碧水天源四期•星湖岸、松山湖的锦绣山河分别以成交4套、2套、1套销售量排名前三甲。 上周从网上的签约数据来看，商品房成交量受新政的影响，继续下降。市场以消化库存量和出货理想项目少量加推单位为主，开发商推货谨慎，客户入市谨慎，消费者和开发商双方观望情绪浓郁。上周帕萨迪纳以46套签约量占据第一，其中成交量在十套以上项目仅13个，共282套，其余项目都在10套以下；但普通住宅价格价格继续保持稳定，其中新政前后成交量价数据为：4.5-4.11日，成交量71639.07㎡，均价6751元/㎡；4.12-4.18日，100337㎡，6370元/㎡；4.19-4.25日（新增出台），88252㎡，6214元/㎡；4.26-5.2日，81428㎡，6232元/㎡；5.3-5.9日，55735㎡，6230元/㎡，东莞楼市呈现“缩量价稳”的态势。从双休日个盘现场活动来看，市场营销活动急剧降温，市场主要围绕5月9日回馈“母亲节”为主题活动，从市场反馈信息来看，除了部分新开盘项目人气稍好外，其余项目人气较低，看多买少。最近一段时间的“焦点”是继“新国十条“出台后，地方的一系列调控政策也密集出台，上周的“北京同一家庭限新购买一套商品住房………”；5月6日,深圳版“国十条”出台，其中“对购买不同套数住房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)差别化信贷政策，限制各种名目的炒房和投机性购房；商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套房以上住房贷款；对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”此项政策基本跟国家出台的“新国十条”差不多，只是条数多，并没有出现预期中的“限购令”，比预期中的要温和。楼市“新国十条”的出台造成市场震动，一线城市成交量明显缩水，部分一些城市房价开始出现松动迹象，开发商经受大考验，然而东莞楼市本来相对较理性，整体波动幅度不大，但开发商处于出货策略的考虑，预计特价房，折扣优惠较大的消息会较多。 ............