调查显示，目前二手业主心态依然强硬，成交都是业主急售或买家迫切入市的盘源

　　楼市新政“重灾区”大起底

　　“恒大8.5折售楼”促销，这个突然扔下楼市的重磅炸弹影响力迅速减弱。市场人士表示，恒大“8.5折”促销，基本上集中在郊区。不过，近期楼市政策频传，楼价未来走势更不明朗，整个住宅市场被浓浓的观望气氛所笼罩。二手业主普遍认为目前没有降价出售的压力，态度和价格依然强硬。但买家的观望情绪加重，二手成交量进一步下滑，成交无一例外不是业主急售或买家迫切入市的盘源。

　　本版文/图：记者 李凤荷

　　珠江新城：

　　领峰业主降价20%出货

　　中原地产珠江新城高级经理杨穗娟表示，珠江新城在楼市调整期间，率先出现投资客抛售潮。自4月份房贷收紧等消息传出至今，珠江新城投资客抛售物业，使中原地产珠江新城多间分行新增盘源近三成。其中嘉裕礼顿阳光、中海璟晖华庭、凯旋新世界三盘新增盘源最多，放盘价回落也较大，普遍降幅逾10%。其中嘉裕礼顿阳光降幅比较大，由新政出台前二手放盘价约2.4万~2.5万元/m2，现时已降至2.1万~2.2万元/m2；中海璟晖华庭之前二手放盘价为2.5万元/m2，现时也下降至2.2万~2.3万元/m2；凯旋新世界二手放盘价也从早前的2.3万~2.4万元/m2下调至目前2.2万元/m2。

　　日前中原地产盈嘉分行成交了一套领峰二手单位，面积约160平方米，成交价422.8万元，成交单价26800元/m2。之前业主放售价为480万元，单价3万元/m2，已略低于市场价，但由于买家观望、看楼客多，仍迟迟未能成交。后来由于业主急需现金周转，最终一下子降价20%，当日即有买家成交。中原地产物业部副总经理潘婉霞表示，目前等待承接珠江新城笋货的投资者不少，他们都在等待降价20%时“抄底”。

　　满堂红汇豪分店张满珍透露，一位外地投资者持有誉峰单位，之前放3.3万元/m2，如今急降至2.5万~2.8万元/m2，由于单位面积大，至今尚未找到接手买家。

　　业主心态扫描：

　　或降价出售 或封盘不卖

　　合富置业专业人士表示，二手市场延续买卖双方博弈的情况，低于市场价的房源关注度远高于其他房源，部分业主因感受到新政后市场交投气氛的变化，主动调价以求将物业出售，令市场上出现放盘价低于市场价的笋盘，目前市场上“反价”现象已基本消失，部分业主心态转变，普遍有约5%的议价空间。

　　在中心城区一些楼宇及小区素质较好的楼盘，一旦出现笋盘很容易被市场消化，所以部分业主则表现出强硬的心态。据合富置业经纪邢先生表示，在富力桃园、环市西苑等楼盘，业主放盘价近期并没有下降趋势，甚至有部分业主不愿意放盘，或以放高价来试探市场价格，而一旦有业主放出较笋价格，便会带来购房者咨询量的增加，买卖双方的反应反差较大。

　　另外，一些急于回笼资金的业主则选择主动降价。据合富置业经纪卢先生反映，在机场西一带，已有部分业主主动调低价格出售物业，一般都有5%~10%的议价空间，如金迪城市花园的两房单位，心态较硬的业主会坚守70万~80万元的价格静观市场变化，而部分急于回笼资金的业主则愿意开出52万元的价格，成交价与放盘价存在2万~3万元左右的价格空间也是比较常见的。

　　满堂红段小姐表示，南洲-沥滘板块放盘量增加不明显，一些中高端楼盘如罗马家园、时代廊桥、珠江御景湾的业主心态最强硬。

　　看透放盘价：

　　两类业主急欲出货

　　中原地产天河公园板块叶建永表示，一些规模较大的小区盘，有可能会出现同一类或类似盘源放盘价存在一定差距。现时未来楼市走势未明，部分业主真心想出售物业，放售价会比较接近市场价，而不会漫天要价。也有小部分业主纯粹只是想试验市场反应，他们往往会故意抬高放售价，只为试探买家现时承接力如何。出于业主放盘目的各有不同，同一个楼盘甚至同一类型物业的放盘价就会出现差距。而且物业使用、保养情况也各有不同，带豪华装修和简易装修的二手单位，售价就有一定差距。

　　中原地产潘婉霞表示，放盘价的调整，不一定能看出价格升跌。她举例说，业主比市价开高20%放盘，再以放盘价下调10%成交，实际成交价比市场价已高出12%。据地产人士表示，目前肯减价的有两类业主，一个是持有多套物业的长线投资者，这类型业主一般是一手买家，他们担心第三套住宅征税而卖出手已升幅可观的住宅，由于一手价与当前二手价已有相当差距，他们宁愿赚少一点。另一类是炒家，炒家怕前景不明，希望尽快出售房屋。

　　本报对30大二手指标盘最新市价与过去比对分析得出——

　　若不调控 楼价要失控

　　从本报追踪的楼价数据显示，从2007年10月至今，广州楼价全面超越2007年高峰已毫无疑问，两个在2009年11月时间点尚未回复2007年高位的楼盘——星汇园与海珠半岛花园已收复失地，也与其他28个楼盘一道在2010年4月创出新高。

　　从2009年11月至今的半年里，楼价升幅不再惊人，大部分楼盘的升幅在10%~20%之间。不过由于2010年3月底至4月中成交火爆，若非国家于4月中旬出台严厉的楼市调控政策，楼价恐会出现失控状态。

　　回顾一：一年间8个楼盘涨价40%以上

　　数据显示，2009年5月与2010年4月近一年时间内，全市楼盘涨幅惊人，涨幅在10%~20%之间的楼盘为3个；涨幅20%~30%之间的有9个；涨幅30%~40%之间的有10个；大涨40%以上的有8个。分析得知，涨幅在30%~50%之间的楼盘大部分集中在天河、海珠等两区，中怡城市花园均价上涨接近5000元/m2，一手盘热销的光大花园得益最大，一年楼价上涨48%。星汇园、华景新城、南国花园、美林海岸、富力千禧花园等都比2009年底高出3000元/m2左右。相比之下，白云、番禺两区指标盘上涨大多在1000元/m2左右。

　　回顾二：去年底以来涨幅有所放缓

　　从2009年11月与今年4月的30大二手屋苑成交价格对比看，飙升的楼价在最近6个月已有所收敛，6个指标盘出现个位数的涨幅。收缩最明显的是富力环市西苑与淘金家园，两盘因地铁五号线开通，楼价在2009年11月接近顶峰，至今年为止升幅为个位数。而富力广场从去年11月至今依然升势强劲，半年间涨了32%。

　　半年区域升幅大赢家为天河区与番禺区。天河区大盘华景新城、翠湖山庄与美林海岸依然录得两成多的涨幅。据记者了解，天河区涨幅惊人，主要原因在于天河区去年底以来一手楼供应吃紧，买家都到二手市场觅货，供求失衡导致价格狂飙。天河大盘中以华景新城升势最凌厉，其价涨除因为跟随大市上升和BRT开通等利好外，成交的主力多为楼龄最短的陶然庭苑和芳满庭苑这两个组团，无论是成交单价还是总价，都较以前旧区二手价要高，因而拉高了整个小区的价格。

　　展望：“小阳春”戛然而止 新政影响初现

　　4月中旬出台楼市新政后，本报从当月成交价尚未看出异动。不过，合富标准指数4月指数已看出新政影响的苗头。合富置业首席市场分析师龙斌表示，2010年4月合富标准二手住宅价格指数为1270点，环比2010年3月份上涨1%，同比2009年4月份上涨28％，较基期上涨27%。从指数看，4月整体二手楼价环比仍然有所上涨，但分开上下半月看，二手价格指数有着不同的走势。上半月二手指数延续了3月下半月“小阳春”以来的上行态势，且涨幅略有所加大；下半月“房贷新政”出台，二手指数的上冲势头受阻，短暂性高位停滞后缓慢回落。