第一部分市场概述：总体表现平淡，调整业已来临

自4月14日国务院常务会议以来，一系列的调控新政陆续出台，给市场造成了较大冲击，消费者观望情绪浓厚，成交量萎缩明显。在此不利政策环境中，传统的五一黄金周对于楼市的未来走势而言，具有关键的风向标意义。

本次"五一"黄金周广州楼市可售货量仅约3万套，供应量创新低。加之新政影响，多个楼盘延后开卖，新推货量同比减少近二成。除少数个盘以开盘或活动吸得较旺人气外，大部分楼盘交投淡静，市场观望气氛浓厚。虽然有些亮点楼盘靠活动拉升人气，并通过策略定价促成了一定的成交量。但供应的缩量加上新政对需求的影响，市场整体成交量萎缩明显。价格方面，部分大盘的楼价也开始松动，热销新盘的定价亦低于同板块同类型项目。经纬行研究中心认为，就全市而言，"五一"小黄金周表现平淡，量缩价调，市场调整业已来临。

供应：在售余货同比降三成，供应量历年最低

由于2009年楼市去库存化速度较快，今年广州十区的在售余货同比下降三成，仅约2.3万套。新推货量亦不足8000套，合计供应货量仅3万套左右，为历年最低（详见下表）。


推广：多个楼盘延后卖，推盘量同比减少三成

据经纬行研究中心监测显示，新政出台前，广州十区新推货量有9947套;新政出台后，多个楼盘延后开卖，新推货量减少2182套。今年五一发展商推盘也较为谨慎，新推货中，除雅居乐花间集推货超过400套、中海锦榕湾推货372套外，其他新推货量都不多。全新盘保利春天里五一含加推也仅91套，岭南新世界新组团仅推68套、华南新城新推洋房仅60套等。从报广投放来看，今年4月广州十区推盘共计69个，与去年同期相比，下降三成（详见下图）。

人气：市场观望气氛浓厚，总体表现淡静。

据经纬行研究中心五一前后的潜在消费者问卷调研显示，有41%的客户五一期间看楼是为了解楼市走势，比09年十一期间上升了3.2个百分点，比五一期间上升了5.2个百分点;而近期有购房需求的比例则比09年十一期间下降了6.2个百分点，仅为30.4%（详见下图）。



由于本次黄金周有超六成客户看跌后市，比09年十一期间多了39个百分点（详见下图），消费者观望气氛浓厚，过半消费者表示将推迟购买计划。从五一期间的楼盘现场来看，全市大部分楼盘客流稀少，人气冷清。五一当天高端项目集中的珠江新城板块，在看盘历程5小时中共计只有20余台客。其他区域只有开盘或做活动的少数项目人气较旺外，大多数楼盘人气都很一般，与往年的黄金周相比，可以说是最平淡的一次。即使举办活动的项目如岭南湾畔、天河御品、新光城市花园等在活动当天人流量可观，第二天亦同样回落到寥寥数台客的状况。总体而言，今年五一黄金周市场淡静。



量价：成交量缩明显，价格开始调整

据经纬行研究中心不完全市调显示，今年五一黄金周成交量缩明显。成交过百套的项目只有锦绣御景国际、雅居乐花间集和时代糖果项目，成交过五十套的项目也只有新推的保利春天里和中海锦榕湾等，大多数楼盘的成交数字仅为个位数，与以往的黄金周根本无法相提并论。

价格方面，尾盘销售的楼盘多保持价格稳定，但不少新推楼盘报价开始松动，如珠江新城的富力公园28，之前报价26000-28000元/㎡，但五一报价就是25000元/㎡，富力旗下各楼盘均有不同程度的优惠活动，相当于楼价下调约2个百分点。而新项目定价亦低于同板块同类型项目，保利春天里在认筹阶段对外报价1.3万左右，开盘当天在总价中减15000再97 折*99折，折后均价仅1万元左右。中海锦榕湾的低层单位开盘当天折后仅1.7万，与以往热销时的均价2.2万相差较大。

营销：活动拉升人气，策略定价促成交

尽管今年五一黄金周总体表现平淡，但仍有亮点楼盘出现。在观望的市场气氛下，一些楼盘靠活动仍吸引不少人气。万科天河御品五一期间举行迷你世博活动，展现万科馆在世博会的场景，进一步提升品牌形象;现场还设有现场直播和抽奖活动等丰富节目。岭南湾畔5月1日举行环球超模比赛，人气火爆。恒大山水城5月1日有烧烤活动，人流量也很可观。

本次黄金周特别值得一提的是几个热销楼盘的定价策略，通过差异化定价的方式有效促进了成交，为淡静的五一黄金周增添了一抹亮色。保利春天里作为全新盘面市，在认筹阶段对外报价1.3万左右，开盘当天以均价1万来解筹，充分给予了较多的消费者剩余，获得了推91套成交90套的最好业绩（第一天推85套成交75套，第二天加推6套成交15套）。中海锦榕湾和江南新苑同属拉大不同楼层的价差，在保持均价不降的情况下，推出实质性的较低价低楼层单位，获得了较好的销售业绩。中海锦榕苑中高楼层单位报价2.3万以上，但低楼层楼单位报价却在1.7万元左右，将近5000元的价差加快中低楼层单位的去货速度，开盘当日售出60多套单位。江南新苑五一园景单位报价2.2万元，最高能达到2.6万，但临马路的单位报价仅1.6-1.7万元，大差异化的定价策略除了能为项目造就人气，更能促进项目成交，五一期间共售出9套单位，在尾货销售的项目中表现不俗。

五一小黄金周在量缩价调的淡静氛围中收场，预示着市场调整已然来临。在国家经济形势继续向好发展的环境下，央行宣布再次上调存款准备金率，流动性将进一步趋紧，预计房地产市场的调整亦会逐步加深。

第二部分 区域表现

一、天河：旧货新推货量不多，成交惨淡

二、荔湾越秀：人气一般，价格稳定，成交量低

三、白云：人气相对较高，春天里逆市飘红

四、海珠：个别楼盘人气火爆，整体成交淡静

五、番禺：区域关注度下降，板块人气冷暖不均，成交寥寥

六、花都：品牌大盘引领市场，其余楼盘交投平淡

七、广州东部：萝岗楼盘延迟出货，增城锦绣御景引爆市场

八、南沙：在售项目少，海力花园开门红