有些历史注定要被铭记。
　　在近几年昆明城市改造发展的过程中，涌现了一批在商业地产方面表现比较优秀的先行者、佼佼者，比如拥有50余年积淀的昆百大集团，早年已经在专业市场摸爬滚打多年的邦盛地产，近期在昆明房地产市场呼声较高的南亚风情·第壹城 (论坛 新闻)的开发者诺仕达集团……还有很多本土企业，也在商业地产开发上进行着各种各样的探索。这些探索为昆明城市改造形成了巨大的影响力和与之相应的商圈，同时也形成了各自的标杆作用。在此，我们将梳理其中几个在商业地产领域比较优秀的企业的变革足迹，以此铭记所有参与和推动昆明城改的开发商们。

　　优秀商业地产开发商样板

　　昆百大商业

　　半个多世纪的执着闯出“商业地产系统解决方案”的路子

　　历史：50多年

　　所开发项目：百大新天地、昆百大新纪元店、新西南广场、百大新天地、昆明走廊 (论坛 新闻)、家有宝贝、百大家电、昆都商城……

　　经验分享：形成了一整套“商业地产系统解决方案”，从前期的市场调查，到之后的市场定位、业态规划、建筑设计，以及招商、营销，再到营运管理、物业管理，做到了商业公司与地产公司的良好协作。

　　50多年，对一个人而言，已是“知天命”。对于一家企业而言，则意味着几十年的积淀，更是进入新的发展历程的崭新阶段。

　　1959年，昆明百货大楼创建，成为建国后国家投资兴建的第一批大型商业零售企业之一。1992年改组为股份有限公司昆明百货大楼（集团）股份有限公司（下称昆百大集团）。1993年10月，由中国证监会通过，昆百大集团被批准为上市公司，成为云南首批上市公司，并成为云南最大的零售商业上市公司，引领昆明商界。2001年年底，昆百大集团进行了股权重组，引入华夏西部作为第一大控股股东。

　　“昆百大商业真正发力是在2003、2004年前后，购入了西南大厦之后。”昆百大集团商业管理有限公司董事、总经理梅永丰介绍，自此昆百大商业的发展步伐迈得更快了。

　　在梅永丰等业内人士看来，昆百大集团属于敢于吃螃蟹的那一类。来看看这家拥有半个多世纪历史的公司积攒下的成绩单，就能感受到它的快速发展节奏。百大新天地、昆百大新纪元店、新西南广场、百大新天地、昆明走廊、家有宝贝、百大家电、昆都商城……这些商业地产项目里面有云南第一个家庭休闲娱乐购物中心、云南唯一儿童主题专业连锁卖场、昆明市区历史最悠久的娱乐中心、云南首个家庭休闲娱乐购物中心等，昆百大商业的这些创举对昆明商业地产的开发起到了指引作用。

　　“必须具有商业地产的核心开发能力。”梅永丰介绍，昆百大商业50多年的成绩有很多值得总结，其中核心开发能力不可或缺。目前，昆百大集团旗下商业地产开发已经形成了一整套“商业地产系统解决方案”，从前期的市场调查，到之后的市场定位、业态规划、建筑设计，以及招商、营销，再到营运管理、物业管理，做到了商业公司与地产公司的良好协作。

　　分析这种核心开发能力，可以从旗下商业地产清晰的定位看出一二：老百货大楼定位成熟客群，以30-50岁的消费群体为主。新百货大楼（百大新天地）以18-30岁比较有活力的年轻客群为主。位于青年路的昆明走廊以满足人们的吃喝需求为主要目的。新西南大厦满足的则是一站式家庭购物。

　　未来，昆百大商业还规划好了很多发展蓝图。比如，依托集团的优势，昆百大商业未来还将涉足呈贡新城10余万平方米纯商业地产的开发。

　　步子越来越坚定。这就是老大哥式的成熟与从容。

　　邦盛地产

　　专业市场为先导 三大支柱产业齐头并进

　　历史：10多年

　　所开发项目：西南百货城、永丰家电城、昆明西南大型百货城、昆明永丰家电五金机电城、昆明永丰商住城等。

　　经验分享：昆明西南大型百货城，该项目产权长期持有只租不卖，之后成为昆明百货生意最好的市场之一。

　　成立十余年的邦盛地产，在专业市场的开疆拓土并取得的成绩，业界有目共睹。

　　邦盛地产在商业地产开发方面的建树把握住了昆明城市发展的方向。“1998年前后，昆明专业市场的发展氛围比较浓郁，昆明不少食品、百货等方面批发市场都在这个时候崛起。”据邦盛地产董事长、总经理助理徐玉良介绍，西南百货城、永丰家电城是邦盛地产股东云南永宝盛集团有限公司最早介入开发的专业市场。

　　1998年10月16日，昆明西南大型百货城正式营业。当年该市场被列为昆明市官渡区的重点工程之一，是西南地区最大的百货批发市场，是一个集大型购物、大型停车、大型仓储、大型餐饮住宅为一体的综合型批发市场，该项目产权长期持有只租不卖，采取每年收取一次租金的方式对外租赁，之后成为昆明百货生意最好的市场之一。年交易额5亿多元，每年上缴税费100多万元以上，为昆明城市的发展做了不少贡献。

　　以西南大型百货城等专业市场开发为先导，此后，邦盛地产还在昆明开发建设了昆明永丰家电五金机电城、昆明永丰商住城等商业市场、房地产项目，开发面积累计超过80万平方米，商业管理面积累计超过60万平方米。目前，邦盛地产已经形成了集“房地产开发、大型批发市场开发经营、物流中心”三大支柱产业为一体的多元化房地产开发经营企业，在昆明地产界也树立不少口碑。

　　诺仕达集团

　　城中村改造大体量商业运作成功典范

　　历史：20多年

　　所开发项目代表：南亚风情第壹城 (论坛 新闻)

　　经验分享：其6大主力店定制式开发、70%的物业自持运营方式，无疑是城中村项目中大体量商业运作的一个成功典范。

　　18年前的滇池路，几乎没有成型的商业。1992年，由诺仕达集团投资的怡心园餐厅开业，引爆了滇池路餐饮、娱乐业兴起。从90年代中期开始，片区住宅楼盘开始大量开发。历史悠久的怡心园餐厅见证了滇池路商业的变迁和更替。

　　众所周知，衡量一个城市发展水平的标志就是商业。如今的昆明，城市综合体项目此起彼伏，由此带来的大型商业也可以用巨量来形容。在怡心园旧址上，诺仕达集团参与城中村改造，具有百万平方米体量的南亚风情·第壹城于2009年现身。其6大主力店定制式开发、70%的物业自持运营方式，无疑是城中村项目中大体量商业运作的一个成功典范。

　　与常规商业地产立项、设计、建设后再招商、开业的程序不同，南亚风情·第壹城在立项之初，不仅引入全国一流的商业顾问公司北京汉博集团，还引入豪廷酒店、家乐福、保利影院、金鹰百货等6大商业巨头的设计和经营团队，从方案讨论开始，就参与到整个项目的规划设计中，真正实现了6大项目主力店的定制化设计。

　　而在运作模式上，诺仕达集团将Street Mall与昆明气候特点、消费习惯嫁接，采用第壹商业大道步行街将豪廷大酒店、南亚风情园、金鹰百货、南亚第一国际 (论坛 新闻)、中央商业广场等街区商业及主力店有机地串联在一起。为实现真正可持续性运营，开发商诺仕达集团自持70.6%的零售商业和酒店面积，这是以稳健见长的诺仕达集团独具匠心的运营理念。本报记者 虞静

　　点穴  对比西南，昆明商业地产人力实力均不足

　　“商业地产的发展程度与城市量级、地位有关联。”梅永丰介绍，在西南地区城市群中，昆明商业地产的发展程度与成都、重庆的差距比较大。这种差距主要表现在以下几个方面：一是，相比之下，开发商的实力比较弱，开发经验、资金实力等方面还有差距。与一线城市以及全国品牌开发商相比，本土开发企业发展程度不高，对住宅地产以外的商业地产开发还远未成熟。与此同时，又难以把更多有经验、有实力的外来商业地产专业开发商吸引过来。于是，造成了目前昆明商业地产发展不足的状况。二是，商业地产方面的人力资源也比较欠缺。城市发展水平较高的地方，容易吸引人才汇集。昆明真正经营商用物业的人才队伍不稳定，一般情况是开发商有项目的时候临时招聘一些人才加盟，权威人才也不多。

　　借鉴样板  成都模式下商业运营的法宝

　　在西南五省的省会城市中，在城市改造过程中走得比较成熟的是成都。成都模式之下的商业开发方式，也为城市改造的顺利推进做好了完备的资金准备，这种模式值得昆明借鉴。

　　2002年5月，成都市委、市政府做出重大决策，决定用3年时间对城区410万平方米危旧房屋集中进行大规模改造。结果提前近一年时间，即完成了旧城改造的任务，成都旧城改造的模式吸引了诸多省份前来取经。

　　成都模式“政府引导，市场化运作”的改造思路，将政府行为和市场行为结合起来，充分发挥了行政工具强力、公益和经济工具高效、趋利的作用，为城区危改工作的推进拓展了广阔的空间。同时，根据旧城改造项目的不同性质，确定不同的城市运营商，各负其责，起到上承政府之意，下启市场之需的桥梁作用。此外，“多轮驱动”、多元化投资等改造方式，充分调动了社会力量，参与到旧城改造中，能够较好地解决旧城改造工作中的资金瓶颈作用。（编辑：范玉蕊）