商业地产供应量大，广州的商业地产的生存环境本就面临压力，2月27日，又传出京深两地商业地产或年内开征物业税的利空消息。

　　虎年的广州商业地产会又陷低迷？去年刚有反弹的价格是否再次掉头向下？上周末广州多位商业地产一线操盘专家在接受羊城晚报采访时指出，尽管面临变数，但广州的商业地产相对住宅来说没有泡沫，投机性小，只要经济不再次探底，仍可看高一线。进入2010年以来，企事业单位对写字楼的需求不减反增，一线商铺一铺难求。

　　最近广州市场出现的最有说服力的例子是，中华广场自吉之岛搬出后，引入新的商家，短短两个月租金上升了40%，售价更是大幅飙升达100%。

　　物业税对穗商业地产影响不大

　　上周末，有报道称国家税务局拟订的物业税实施方案，将提交至今年“两会”，而住建部高层人士透露，鉴于目前房价居高不下的市场状况，今年年底前有望在深圳、北京等城市针对商业地产实施。对此，中原地产写字楼部营业总监朱辉等在接受羊城晚报采访时认为，此消息即便成真，对广州的商业地产影响也相当有限。“相比住宅市场，商业地产的主要是中长线投资，操作很阳光，管理比较规范，而且并不直接牵涉到民生问题，因此先行在商业地产开征物业税，对市场的影响相对住宅要小。”广州、深圳虽然离得不远，但广州的写字楼不如深圳那样蓬勃，深圳征税对广州的冲击不直接，广州商业地产全年的租金、售价都将继续看涨。

　　中立地产写字楼部总经理文志坚则指出，2009年广州商业地产成交量、价格都保持平稳，没有泡沫，现在价格处在真实价值范围内，京、深开征物业税，不会是太大的利空。“在广州写字楼市场，投资所占比例的本来就比较少，不会超过10%，投机性比住宅市场差很远。”文志坚称，相对而言，商铺市场的投资所占比例则非常高，90%都是投机，但由于广州商铺供应很少，仍是一铺难求，因此物业税也不会有太大影响。

　　企事业单位需求强劲

　　“尽管全年市场继续看好，但短期的观望气氛已成事实。”友盈房地产投资顾问公司执行董事张智聪指出，这主要是由于近一两个月住宅市场的观望气氛所带动。由于信贷收紧，中原工商铺市场及研究总监刘广浩预测，接下来的3月份，买家追涨入市的欲望将受到压抑，观望气氛进一步加重。尽管政府尚未公布2月份广州市二手住宅的成交量，但中原地产通过不同途径的数据跟踪，预计其环比跌幅应超过3成，“滞账”现象已经十分明显。

　　“住宅的滞账，市场对不动产的观望难以避免，一季度商业地产也将以观望为主。”文志坚指出，尽管如此，由于企事业单位的刚性需求支撑，市场仍不乏亮点。中立地产写字楼部监测的数据显示，最近自用的买家很多，以国内的企事业单位为主，涉外的企业则较少。尤其是大面积的单位更好卖，如国家开发银行、质量技术监督局、交通集团等，在珠江新城、天河北一买就是几千平方米。有的为了吃下整栋楼的冠名权，一口就吃下五六层楼。但所买的价格并不便宜，珠江新城的超过2万元/平方米，基本上是按市场价成交。“事业单位都敢买，说明政府评估商业地产的价格比较合适，否则如果有关部门认为有泡沫就不会批预算”。业内人士透露的另一个现象，也说明现在的卖方相当强势：目前一些写字楼代理商，都是先收足佣金再卖，否则，你不买会有别人买。中原地产朱辉认为，这主要是因为广州商业地产的绝对值比较低，“就像一个穷人，本来只有一元钱，你给他一元钱，加起来两元钱，也还是穷光蛋”。相对而言，北京、上海的写字楼则要贵得多，北京稍微好点就卖到5万元/平方米，广州最贵的中信也不过才卖3万元/平方米，还没有出现过5万元/平方米的写字楼。正因为如此，广州的商业地产的出租回报率可达6.5%-7%，而深圳等大城市则只有4%-5%。

　　海量供应增加变数

　　中立地产的统计报告显示，2009年广州写字楼的成交量是2008年的8倍。但中原地产提供的一份数据也显示，2010的写字楼新增供应量约为75万平方米左右，该数量相当于过去五年广州甲级写字楼年平均供应量的3倍。

　　同时，商铺方面的数字更不一般：新增供应量约为65万平方米，总货量可能接近200万平方米，亚运会前后将有40多个大型购物中心面市，新增大型购物中心的数量将是过去五年年均供应量的3倍多。如此多的商场、商铺，广州市场是否有足够大的购买力来承接？政府方面的交通配套、硬件建设是否支持得了？中原地产朱辉认为，尽管商铺、商场的开发商都是“大鳄”级，如太古汇、珠江新城地下商场等，都是来头不小，但毕竟面积巨大，会给市场带来变数。目前而言，供大于求并且出现，因为广州商铺成交非常少，一铺难求现象仍存在。“你拿500万元买住宅，已经是大客户，但拿500万元买铺，别人觉得你很小，而且五六个月都很难买得到。”朱辉说，各个区的商场都百花齐放，将是最好的结果。友盈房地产投资顾问公司张智聪认为，商场的集中大量供应，会影响租金，但不会直接降低其本身的价值，对发展商来说，只是拉长了投资回报期。