约70%商业体以服务居民生活为主，投资经营需突出特色；单价差别大，从1.8万—5.5万元不等

　　购房需求 新兴社区风险较小的商铺

　　王正在CBD的一家多语种翻译公司工作，经过多年的打拼，终于在不久之前被公司老总提拔为部门主管，而自己也通过这些年来的努力积攒了一笔不菲的积蓄。握着这笔不多不少的财富，王正时常在考虑如何让它保值增值。思来想去他决定把积蓄投资在一些有回报潜力而风险较小的新兴社区的配套商铺上，为此记者决定帮他找寻一番。

　　初步筛选 百子湾、双井投资潜力大

　　考虑到王正家住百子湾的一个楼盘，记者将此行搜寻商铺的目的地锁定在了CBD南区域。

　　CBD南区域主要是百子湾和双井两大居住热点地区。

　　作为北京“泛CBD”区域内最引人注目的新兴居住区，CBD南区域的建设如火如荼，主要得益于CBD的规划和发展方案。自从CBD区域被北京市政府明确提出将成为未来城市发展的新中心后，CBD以南的区域作为受益和支撑CBD区域发展的后花园，其意义越来越被彰显了出来。目前，这里的入住人口越来越多，居住人群以在CBD及东部其他商圈工作的白领居多，消费力较强劲，投资商铺具有一定的潜力。

　　■区域考察

　　需求现状 8个大盘业主消费需求庞大

　　从2001年起，北京市政府对CBD以南的百子湾区域进行了全面规划并引导开发进行，按最初政府的规划居住面积计算，到2008年北京奥运会后，仅百子湾区域就将开发有近250万平米的居住区，区域规划居住人口接近9万人。

　　相比之下，双井区域因为相对百子湾区域而言更靠近北京传统的城市核心区，并且正处在CBD中心国贸桥向南的三环延长线上，更早些时候就得到了开发商们的追捧。目前，仅富力城、百环家园等项目的居住人口就超过了3万人。

　　目前，CBD南区域的大部分项目，包括富力城、合生国际花园、百环家园、苹果社区、易构空间、后现代城、沿海赛洛城和金都杭城都已经相继入住，区域内人气飙升，居住氛围日渐浓厚。而且，区域内包括富力城四期、乐成国际二期等相当数量的楼盘后期还将相继推出，可见未来还将有为数众多的新增居住人口入住区域。

　　巨大的固定居住人口基数，决定了区域消费量的庞大，这直接催生了未来CBD南区域内商铺发展的潜力，数额巨大的消费需求在区域现存商业总体量不足的情况下，将支撑其区域商业的快速发展。

　　区域供应 去年百子湾放量80万平米

　　根据中原地产不久前公布的统计资料显示，2006年全年，仅在CBD南的百子湾区域就有总计达80万平米的商业放量。包括苹果社区、沿海赛洛城、金都杭城、后现代城等楼盘在内，均相继推出了社区配套商业。其中，仅沿海赛洛城一个项目就有商业面积近11万平米。

　　这还不包括大成国际中心这类以商业为主的楼盘。据大成国际中心策划主管杜若透露，位于东四环百子湾桥东南角的大成国际中心，目前已经相继推出了8万平米的商业。

　　记者粗略统计了整个CBD南区域的大致情况，2006年至2008年奥运会举行前，这一区域会有100万平米左右的商业入市。

　　此外，在双井区域，富力城的商铺基本上已经被抢购一空，合生国际花园则已推出其商铺。

　　商铺特征 服务居民生活为主

　　据杜若介绍，去年9月推出的乐购TESCO东首层3300平方米的商铺，开盘当日就售罄；11月初推出的4300平方米炫食尚美食大排档也基本售完；乐购超市也已在今年1月末正式投入运营。

　　富力城销售人员也介绍，目前富力城商街规划有便利店、宠物用品店、美容美发、洗衣冲印、餐饮美食等满足业主日常生活需求的业态已经投入使用。

　　据记者统计，CBD南区域内类似大成国际中心、富力城这样以服务区域居民基本生活为主的商业业态，在区域入市商业中占了相当大的比例，接近整体体量的70%左右。而区域目前商业体量也很大，但大多以社区配套的形势出现，定位明确但分布上比较零散。伟业地产分析师认为，若能突出特色、服务社区居民的特点，这类商铺就具有发展潜力。

　　而在价格上，CBD南区域的商铺也主要是跟随自己楼盘的销售价格而呈现出不尽相同，比如富力城四期配套的餐饮商业将达到55000元/平米以上的水平，而经济适用房项目百环家园的百环66街区商业均价仅18000元-22000元/平米。

    ■项目推介

　　百环66街区 步行街近1.6万平米

　　项目概况：百环家园位于双井东南角，设计住宅户数共4500余户，常住人口估计近13000余人。社区在2005年就基本完成入住。

　　百环66街区是百环家园整体的一部分，商业建筑面积共7.3万平米，一部分打造为体验式步行街，面积近1.6万平米，包括地上1层及地下1-2层，户型面积涵盖150-1400平方米的商铺构成。另有近2.6万平方米的商业将为定制化商业，业态为餐饮、娱乐休闲及社区服务，单套面积200至4000平米。当前均价18000-22000元/平米。

　　点评：成熟的大社区为其商业配套提供充足的消费人群。

　　富力城 四期餐饮商铺单价5.5万元

　　项目概况：富力城是目前城区内最大的项目，建筑面积约140万平米，分四期开发运作，目前前三期项目已经基本完成开发。

　　富力城除项目公建之外的商业配套面积近6万平米，其中“星光大道”位于富力城连接东三环的规划路沿线，首期商业长廊推出4万多平米商铺，功能定位以餐饮、购物、娱乐为主，均价30000元-35000元/平米，目前已基本投入使用。即将推出的是项目四期的商业配套，总面积近2700平米，定位为餐饮，单个商铺最大面积约300平米，均价将达55000元/平米左右。

　　点评：双井地区规模较大、规划档次较高的商业街。

　　苹果二十二院街主打文化特色

　　项目概况：苹果社区商业总面积近4万平米，由苹果二十二院街和北侧底商商业街组成了一条体验式的现代商街，两街共享400米长街道。其中，苹果二十二院街为2-3层低层建筑，共70余个商铺，有45-700平米单层商铺和双层商铺，主力商铺150-450平米。北侧底商商业街共有商铺60余个，单位面积21－1600平米，另有数十个临街小商铺为21至80平米。在业态上，除了基本的社区生活配套之外，主打休闲和文化产业为主的特定商业形态。目前售价尚未确定。

　　点评：商铺具有蒙太奇自由组合功能。

　　大成国际中心 地下一层层高达7.5米

　　项目概况：大成国际中心地处东四环百子湾桥，总建筑面积近20万平米。其中，商业建筑面积8万平米，包括公寓、写字楼、商业三大部分。

　　商业部分包括精品购物商街、乐购TESCO、美食街三大主题业态。其中，2万平米的乐购超市已于今年1月末正式投入运营。地下一层近1.7万平米的商业，层高达7.5米，主要招商业态为建材家居等。地上一、二层为精品购物商街，计划引入高端品牌。美食街在三层，计划引入4000平米以上的餐饮旗舰店入驻。目前商铺总体销售已经过半，当前销售均价为28000元/平米。

　　点评：室内欧式风格的步行街，铺铺临街。

　　乐成国际 下半年推2万平米二期商业

　　项目概况：乐成国际位于西大望路和两广路交叉路口西北角，总建筑面积近50万平米。

　　乐成国际一期的商铺规划建筑面积近6000平米，位于公寓5号楼和7号楼的一、二层，由20间使用面积在250至300平米的临街商铺组成，定位为小区配套，主要业态包括购物、银行、餐饮、药店等基本生活配套商业。目前一期商铺已经基本售完。二期商业总面积近2万平米，包括酒店等多样业态，预计今年八九月份推出。项目一期商业销售均价为17000元/平米，二期价格尚未确定。

　　点评：项目的乐成国际中心是百子湾区域标志性写字楼，可为其商业提供较稳定的客源。