通常在商铺投资中，该商业项目周边的客流量、出租率有多高以及是否有品牌商品入驻，是投资者考虑的三要素。但日前，美国捷得国际建筑师事务所中国区总监叶祖达先生却提出，即使以上三个要素都满足，也未必能保证项目投资的成功。只有在项目设计中注重“个人体验”，吸引更多的额外人流、并使其尽可能长时间地停留，才能起到项目增值的效果。
　　
　　人性化设计可提升高层商铺租价

　　捷得事务所曾有过日本六本目百货、福冈运河城，中国香港朗豪坊等商业地产项目的成功设计案例。从其经验出发，该事务所中国区总监叶祖达认为，一个项目要取得商业的成功不仅要吸引那些有购物需求的人，也要让更多的“额外人流”将其视为必然的目的地，并最终促使其开放消费的意愿。因此，在商业设计上就需要强调“为人而设计”，提供多样化和参与性的空间。这样，吸引到的人流×平均消费额×平均停留时间＝真正有效的客流，也就等于高增长的总体消费额、商铺的高出租率、高租金和商业项目的投资成功。
　　以香港朗豪坊为例，一般的商场各层装饰雷同、六层以上的商铺几乎是无人光顾。但朗豪坊不同，不少人将其可直达八楼的通天梯视为娱乐工具，乐意坐电梯到最高点再往下走，于是提升了高楼层的商业价值。据了解，若取朗豪坊４、５楼的商铺租金基数为１，黄金地段的１至３层是１７０％，而５楼以上的商铺租金比可达１３０％。
　　
　　近郊商业中心可参考“百联西郊”

　　对于近郊日渐增多的ｓｈｏｐｐｉｎｇ ｍａｌｌ，叶祖达表示现在上海不少类似的商场都在重复美国上世纪２０、３０年前的做法，沿街是停车场、然后才看到商场。这虽然是为吸引开车人士而准备，但千篇一律就失去了个性。而百联西郊的设计则有其独特之处：一方面，百联西郊提供的车位比法定数量高出了２５％，但由于停车场设在地下和屋顶，商场周边就看不到成排的车辆。这样一来，商场的主建筑可临街建造，更容易成为“地标”；另一方面，百联西郊的定位是郊区购物中心，其主要服务人群是商场周边的人群（以家庭为单位），因此公共空间的设计考虑到了当地消费者的需求。百联西郊的公共空间没有像市中心商场一样设在建筑物前，而移到了各商业建筑物的中间，并有四条通道通向周边不同方向的住宅区。由此，它成了整个社区（不仅是商场）的中心点，周边居民在此娱乐、休闲、消费、散步，很自然地使百联西郊成为社区的一部分。

　　 叶祖达认为，像百联西郊这样的近郊商业中心可为社区商业的发展提供一定的借鉴，相反，一些纯粹按规划打造出的所谓休闲街、酒吧街则未必有很好的投资前景。因为后者的业态组合未必和周边地区的整体环境有一致性。而不能融于社区、反以吸引外来客流为目标，会给商铺投资者带来相当大的风险。