专家：投资商铺应该认准只租不售

　　“秀库＋装库＋食库＋玩库，让你的消费体验酷到顶点！”曾经豪言要颠覆传统商业地产模式的“巨库”如今已经成为一个非常典型的反面教材。但许多业内人士将其归集到“地理不佳，缺少商圈市场氛围”中去了，于是继“巨库”之后，第五大道、搜秀城、百荣世贸商城、西点商业广场等只售不租商业地产此起彼伏。但一位专家告诉记者——投资商铺认准“只租不售”。

　　“只售不租”开业难管理

　　如果单纯从房地产开发的角度来说，“巨库”项目其实是一个非常成功的项目，无论是从前期定位，还是后期推广策划以及最后的销售，它都非常成功。特别是它的销售广告和推广活动，几乎达到了无缝覆盖，因此其店铺销售的价格非常高，销售速度却非常快。

　　住宅地产开发只需要考虑房地产开发方面的问题，而商业项目则不仅需要房地产开发知识，还需要在资本运营、商业经营领域进行专业运作。然而，目前很多商业项目却仍依据房地产开发的模式，考虑的核心还是房地产的销售和赢利，从而导致往往在还没有“市”或者不具备形成“市”的条件下，就开始盲目建设，以房地产的推广模式进行包装，尽可能卖高价，而很少过问以后的后期经营问题。

　　因为只售不租，造成开业后很难统一管理，从而引发后期经营上问题不断，甚至一开业就停业。究其原因是开发商将商场的大产权全部分割后发售，因为产权的主体已经发生了变化，小业主如何租、租给谁、租金多少钱这些都不是开发商说了算，即使想统一经营，要面对几十上百个小业主和商户很难成功，而且开发商也没有调整租户的权利。

　　“只售不租”开业难管理

　　大连万达集团董事长王健林在痛定思痛后表示，商业地产不是商业，也不是地产，也不是简单的商业＋地产，商业地产是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资。如果开发完了就卖出去，就不一定是商业地产了。

　　无独有偶，北京秀水投资全程顾问袁洪利与王健林的观点惊人地一致，袁洪利提出，只租不售，这是做商业地产切记的一点。他认为，北京商业地产的整体运营始终在学习的阶段，这是一件相当值得反思的事情。没有规矩、不成方圆，方法论的先天不足，导致了北京商业地产运作的投机特性。不仅在美国、日本等国家，即使在香港，“规划与运营能力”都是商业地产的黄金信条。

　　针对北京秀水业态的商业地产，袁洪利认为，作为国际知名的商业品牌，“北京秀水街”是由众多商户一点一点根据市场的规律建立起来的特色区域，如果这里的商业地产先销售之后再进行商业规划整合，就有两个方面保证不了：经营的整体性和经营的有效性。根据我们的统计与分析，凡是卖掉商铺来做商业地产项目的，九成以上的命运都不好。有个别成功的，那就是天时、地利、人和或者是蒙对了。所以，秀水2号从开始，不仅坚定了只租不售的理念，而且还提出要用“商业运营方式去做租赁市场”。例如，秀水2号在开盘之前便首先给原秀水街的所有商户发出邀请函，进行内部认购登记。项目排号认租不仅要填写详细的登记表，而且还以“认人”为主，“身份证”为辅，这样不仅能保证原“秀水特色”，而且还能有效地控制商铺的投资炒作。据袁洪利保守估计，秀水2号约有70%以上的商铺为摊主自营，这大大高于其他“只售不租”的商业项目20%的比例。

　　“租、售搭配”也有优势

　　一件事情的成功由很多因素促成，商业地产也不例外。据国瑞城营运总监陈南苹认为，做商业地产的营运商，必需对消费潮流有敏锐的洞察力。举个例子，苹果电脑的i-Pod已风靡时尚青年，它的容量、功能比MP3更多。时装品牌，也是日新月异，要在淘汰潮中淘金，负责人必需很了解时尚潮流的趋势，选择合适的租户，才能让消费者保持新鲜感。

　　比如崇文门的建筑综合体国瑞城，商业部分是以10万平方米的购物中心及3万平方米的购物步行街构成。10万平方米的国瑞崇外购物中心是以只租不卖的“出租型”形式营运，购物步行街则以商铺形式出售。陈南苹表示，我们不想做一个急功近利的开发商，“盖好房子就卖，收完钱就走人”。所以决定保留10万平方米的购物中心，统一管理、推广。引进主题店，把客流做旺。国瑞崇外购物中心将以室内园林打造优美的购物环境，简单清晰的通道设计流畅的人流动线，集特色餐饮、休闲娱乐、时尚品牌店形成合理的商品组合及多家主题店来吸引更多人潮。陈南苹还透露，国瑞城的名品商业街店铺25平方米起至1200平方米均有出售，现在就可以接受登记?熏但价格尚在商定中。