陈建明：对商铺投资来说，经过几年时间的市场，很多投资者更多的人实际上是遭受了更多的的损失，只有极个别的一小部分投资者在2002、2003年很快短炒出局之后可能有一定的收益。在目前这么一个市场环境之下，投资人很困惑，大家都在讲商铺投资可以赚钱，为什么很多投资者没有赚钱相反进入这么一个投资的陷阱？所以今天我们这个商铺投资的十大失误从投资人的角度来做一个沟通，希望能对大家的投资有所帮助。

    主持人：那么我们现在请陈总来具体讲讲这十大投资失误。

    陈建明：我先整体讲一下，十大失误分别是：第一条，收益目标选择失误；第二条，资金计划的失误；第三条，听信承诺，投资失误；第四条，错误理解地段价值；第五条，忽视商铺类型；第六条，忽视商业地产开发规模；第七条，不清楚如何分析商业地产的专业的环节；第八条，过份想像主力商的价值；第九条，没有项目的个案观点；第十条，没有商铺个案观点。

    陈建明：总共是这十大失误。我们首先从第一个失误来讲起。

    陈建明：刚才讲第一个失误是收益目标选择失误，大家可能觉得很困惑。我觉得对商铺投资来说收益基本上体现在两个方面，一个是租金收益，一个是升值的收益。这两大收益作为投资者怎么一个方式在最开始投资阶段就考虑未来，我这笔在商铺上的投资是为了租金还是为了升值？还是为了租金加升值结合？这是个战略性问题。如果投资者没有考虑到这两大收益内容的差别的特点，在投资之前很不清楚它们的一个差别，那么往往会出现一些问题。比如说，租金的收益往往是相对比较稳定，但是有些商铺的租金可能买了以后就会很稳定，比如在传统的商业区，传统的城市中心地带，这种商铺买下来，估计很快就会有租金的收入。相反某些区域，比如在全国绝大多数城市正在进行开发建设的新城市，新城市的商铺从租金来讲从初期或者说最开始的五年—七年有可能都是零。所以投资者必须很清楚您在一定的资金规模之下投资商铺到底是为了租金还是为了升值，还是说为了租金和升值的结合？如果您个人的资金能力很有限，甚至说上周我在易铺网看到一个投资者问很多的问题，甚至想拿自己的房做抵押，这种情况很明显。

    如果有限的资金，甚至想拿自己的房做抵押去炒商铺的话，很显然您的资金状况很紧张，那么您必须很清楚您买商铺首先是关注租金的收益。因为您是贷款的方式，加上希望买商铺之后很快有租金收益，以保证银行按揭包括贷款的环节，否则可能会有问题。相反，某些投资实力比较强的投资者更多关注这个区域长期的投资价值。即使前期租金没有甚至很低，但是我一开始五千或者八千买的商铺，经过三、五年的时间，虽然三五年没有任何的租金收益，但是售价会从五千涨到一万三，翻倍的增长，或者从八千涨到一万五，接近翻倍。我所了解的厦门的投资者在1999年、2000年买的商铺到现在都会翻到三倍，从过去五千翻到现在一万五、六没有问题。这些投资者因为资金的实力比较强一些，即使前期没有租金，也可以很耐心的去做考虑，也不会说因为没有租金，我自己入不敷出，甚至影响自己的生活。这个方面需要投资人很清楚，您考虑投资商铺的时候是关注租金还是关注升值或者说关注租金和升值的结合。这个方面需要一开始有比较清楚的判断，这个方面如果判断不清楚可能会有问题。需要指出的是，升值收益的投资者大家必须有一个比较良好的心态。

    2001、2002、2003年，在当时商铺炒作最开始的阶段，大家炒一个号就可以有很大的收益，五千买进来，两、三个月的时间，等到开发商开盘的阶段可能就能炒到八千、一万。据我了解在北京、上海很多地方包括温州，有不少人确实炒这个升值，而且不完全是炒商铺的升值，依托大家对商铺升值空间的期望，单纯地炒商铺的号的一个升值。但是很明显炒升值杀短线就像2002年2003年的这种情况对于绝大多数投资者都是不现实的。就像股市一样，短线高手只有极个别极个别的人可以杀短线，可以搏击投机升值的空间，可以抓到黑马。对99％的老百姓来讲大家都只能是投资者。投资意味着需要有一个两三年、三四年、四五年的中长期的判断，这种叫投资。每天在股市里上下折腾这种叫投机。很清楚，90％的老百姓大家都绝对不是投机高手。大家不要认为自己是投机高手，所以为什么说在股市里绝大多数老百姓这些散户在赔钱，因为您其实绝对没有投机的能力，投机高手是属于个别人。同样在商铺的投资市场，大家也需要有这样的观点，我关注租金就是一个长期的收益。升值的收益这部分有杀短线的空间，有随着市场成熟的空间，这个比股市又健康了很多。股市可能不确定，可能买的很高放五年也没戏。从商铺来讲，租金是一个长期稳定的收益。另外从中国城市发展来讲，绝大多数新的区域随着市场的成熟，这个升值空间大家可以预期。

    所以投资者在最前期投资商铺的时候必须有一个清醒的目标，我投资商铺的目的，这个收益目标我选择租金还是选择升值还是选择租金和升值结合，因为这个选择跟您资金的考虑，包括您承受的风险的程度等等，以及各种商铺本身有些可能先期就有租金，有些可能的确租金难以在短期实现，这是一个很重要的问题。在投资商铺之前大家一定要理清自己的想法，结合自己的状况来考虑。对绝大多数投资人来说，租金是一个很重要的指标，毕竟租金这个部分，如果我们在一个有限的规模之下做投资，大家投资目的是为了赚钱，赚钱的前提是这个投资是一个正确的，它只要能够做起来，只是高低的问题。但是对这两个问题不做清晰的判断极有可能资金的状况。

    主持人：那么第二个失误是什么呢？

    陈建明：第二点是资金计划的失误，这个失误跟收益目标选择失误是挂钩的。投资者在最开始必须很清楚自己手里的资金是怎么样的状况，而且我个人特别建议投资者不要采取拿自己的房去抵押或者别的方式来做商铺的投资。投资从理财的角度来说一定是拿并不影响我整个的生活品质和方式的多的资金来做合理的比例的划分，比如某一部分做保险，一部分做商铺的投资，一部分做股票投资。但是这些钱原则来讲对于绝大多数投资者投资的目的是为了赚钱，让我们的资金升值。不是说一个赌博的心态拿自己有限的资产在负资产的状态之下做商铺投资，会有很大的压力。

    因为目前来说中国绝大多数的销售的项目，开发商本身专业化的能力，专业化水平的局限以及国内商业地产发展的特殊阶段，竞争的压力，很多问题，绝大多数销售的商铺可能都会存在一定的风险，前期存在一个经营的过程，也存在一定竞争的压力，有可能某个项目会发生失败。所以在这种不太清晰的或者说市场的状况不太明朗的环境之下，大家投资商铺必须对自己资金的状况有一个清晰的考虑。做商铺投资的时候必须对自己的资金做一个全方位的清晰的计划。不可以在负资产的状况之下去做商铺投资。买住宅我可能做按揭的方式，阶段性的话这没有关系，因为住宅本身更多的人是买了后来居住的方式，风险也比较低。商铺的部分在最开始必须对资金计划做很好的考虑，这样避免我们讲的第二个失误，资金计划的失误。

    主持人：也就是说我们崇尚的是一种健康的投资，刚才陈总讲的我也觉得很像是赌博下注，什么东西都抵押进去的话，将来一旦出现失误就可能倾家荡产，这样是很不健康的。

    陈建明：补充讲一点，我为什么要特别提出这个问题，我目前所接触到的不少的投资者，尤其是2001—2003年，包括我在温州、厦门做活动接触的这些投资者，包括在北京接触的北京的投资群体，的的确确有不少人2002、2003年投资商铺，现在很大的压力。不仅没有买到收益，买到大家所期望的一铺养三代的这样很好的投资效果，相反买了一个负担。不仅没有这个收益，而且你还在承担，比如这个商场要开业，无论是你的店开不开相应费用你都要去承担。既然我们把商铺投资作为理财的一个重要品种，那么大家必须有理财的概念，合理的考虑自己剩余的资金，当中的某一部分做商铺的投资，做一个合理的规划，最大程度来控制风险。大家不要认为我们一直在强调风险，好像是偏颇的地方。实际上大家在投资过程当中，只要有一个很好的风险意识，控制住风险，投资的品种，投资的项目，只要是成功的，能够做起来的，只要风险控制了就肯定赚钱。所以投资的成功的原则远高于投资的收益率的原则。

    主持人：投资成功就能赚钱，剩下的就是收益大小的问题。

    陈建明：所以就好像说企业的生存策略比发展策略更重要一点。

    主持人：一直以来陈总总是会拿2001、2002年这个时间段的例子作为讲解的素材，因为这个时间段刚刚好掀起了一阵投资热潮，那么这个热潮退去以后一系列问题就会浮现出来。所以大家不要只看投资热潮的假象，一定要在冷静下来之后看看自己资金实力是不是强，心态是否良好，我们是想杀短线还是杀长线，一定要在投资的目的和资金实力上做一个很好的判断，这也是很重要的。