陈建明：第七个是不清楚如何分析商业地产的专业的环节。对于投资者来说让大家有一个专业的眼光来分析开发商他操作的专业的每一个环节是否正确的确是很困难的事情。但是我想任何行业或者任何收益都应该付出劳动，想在商铺投资方面有很大的收益就要求大家必须有一个学习的心态。你买下商铺六、七千买下来，三年时间翻到一万五，这种翻倍的收益，一定需要你花更多的精力，不仅有财力而且有智慧。这种智慧的过程我相信很多投资者已经不停的在学习在了解在熟悉。我们易铺网希望投资者通过易铺网的活动尽可能的树立正确的理念，尽可能的补充专业的知识，让大家擦亮慧眼看开发商在的决策招商定位管理方面有什么问题。经过这个环节之后，我相信在众多的项目当中来进行比较好的项目选择应该不会成为很大的问题。当然这个工作大家无论觉得怎么烦，或者觉得太深奥不太容易理解，如果想在这个领域有很好的收益的话都是需要的。很多媒体希望我用三句话讲清楚商业投资，我说三句话讲不清楚，即使我讲清楚了大家在做的时候还是需要进一步对每一点去深化、去了解去熟悉。我给北京晨报讲如果商铺投资要真的用几句话说，第一个要明确投资收益的目标到底是为了升值空间还是为了租金收益。第二个对商铺类别做清晰的辨别，到底要投什么类型。第三方面就是要考虑对商铺投资有影响的十几个因素要有了解。第四点要针对个案项目来考虑它的这些因素有没有问题，并且结合这些因素的分析来进行商铺投资收益的测算，从售价从租金，结合您希望租金为主还是售价的升值为主，可能大体这三、四个环节，但是每个环节真的要搞清楚还需要很多细化的内容。

    主持人：这个真是非常考验投资者专业能力的一个环节。第八点是过份想像主力商的价值，这一点倒是很少提到，请陈总给我们讲讲。

    陈建明：第八点过份想像主力商的价值，这个问题其实是很矛盾的。一个商业地产今后能否经营成功主力商起着重要作用。主力商的价值对这个区域的投资价值有很好的带动的效果。但是为什么又讲过份想像主力商的价值所产生的失误？包括在过去投资万达的广场，上面有沃尔玛，有美凯龙，甚至包括华纳，但为什么出售的商铺租的不好？或者大家所希望的投资收益一直无法按照预期的去实现，更甚至可能这几年是关门的？大家说有了主力商为什么还起不来？我想补充两个内容，商业的主力商的确是区域包括项目成败很关键的元素，但是单纯有主力商依然不能解决周边的各种商铺它的投资价格的实现。有两个方面需要考虑。第一个方面并非所有的主力商家都能够带动大众的一个休闲娱乐的消费。我们讲的很清楚，过去人们的消费更多的是目标性的消费，我可能缺什么东西，包括我逛百货都是目标导向很清楚，买完了就走。其实过去八十年代或者九十年代初期中国的商场都是这样，大家缺什么就去买，买完就走，逛的程度不大。但是从中国整个市场的发展状况来说，的确人们的生活水平提高之后，目标性消费占的比重越来越少，休闲性消费占的比重越来越高，也就是闲走闲逛的消费方式。

    很显然目标性消费的主力商对于周边的带动很弱，比如在一线城市北京、上海，在这些城市大的主力商家包括大的超市是很典型的目标性的消费，大家是买完就走，跟周边的商业间的互动很有限。当然大的主力商家，这些大的超市在一些中小城市，在目前我个人理解在大城市它们可能是属于目标性消费的方式，在小的城市反而是属于休闲性消费的方式。很多小城市小县城或者三线四线的城市，大家还是在逛超市，每天逛的不亦乐乎。所以刚才我讲的第一点目标性消费的主力商家对于市场人气的带动，对于周边小店的带动要弱一点。第二点有了主力商家，包括这个主力商家是能够带动休闲消费，但为什么没有作用？为什么我买的店铺还会发生投资风险？更多的原因在于很多的项目有了主力商，其他消费的商铺，在我个人认为尤其是属于商场里的商铺依然要进行统一的招商管理。有了主力商，没有进行统一的招商经营管理，依然会发生这样的问题。

    所以说我们把第八点过份想像主力商的价值，过去大家讲有了家乐福有了沃尔玛肯定没问题，或者说有了国际的其他的大牌主力商家包括国内大牌我买商铺肯定没问题，大家在这种没问题的判断之下可能经历了很多惨痛教训，需要格外关注刚才我讲的这两点。有些主力商家是目标性消费很强的商家，它的带动能力有限。即使是这种休闲消费带动力很强的主力商家，开发商要想利用这些休闲消费带动的资源和人流能够推动这些商铺的繁荣依然要解决或者处理商场类型的这些销售店铺的统一的招商经营管理。这个问题不解决，引进再大的主力商，旁边的店铺可能依然出现问题。

    主持人：易铺网论坛里也有人发过帖子，说万达广场沃尔玛经营的太烂了，有人就问这是沃尔玛的问题还是统一经营管理的问题。当然不是说万达不好，但是意外可能是存在的。所以我们一方面要注意主力商的业态类型，另一方面也要注意开发商是否在其他的布局上进行了统一管理和经营。

    陈建明：第九点就是没有项目的个案观点。其实我在其他场合讲的比较多，商铺的投资因为牵涉到前期开发商从决策到定位到招商到管理这几个复杂的商业环节，所以每个项目因为这四大环节处理的效果或者说操作的专业化的程度直接决定这个项目它的投资价值到底有多高或者有多低。即使这个地方这个城市消费市场极为强劲，即使商家有很强劲的开店的意愿，但如果说刚才我讲的这几大内容决策定位招商管理这些内容哪个项目没有去考虑，或者做错了，或者说做的有很大的问题，那么哪个项目的商铺就有问题。所以大家必须树立一个概念，在有着持续的长期的发展空间的中国商业市场，欣欣向荣的这么一个空间，但是这么多的项目大家必须有一个很好的个案观点来看哪个项目在这四大方面做的好，做的好您可以来投资参与，如果说做的不好，甚至根本就没有做，开发商做的也只是从头至尾的承诺，那么这种项目就有问题。我们来强调这点没有项目的个案的观点所导致的投资失误希望大家能够在对市场的前景有良好的预期之下首先在选择哪个项目方面要下很大的功夫。同一方位同一地段选哪个项目选哪个个案？这个周边可能将来真的有70万人口，但是哪个项目会做的好？这就是一个很典型的个案观点。投哪个项目？这四、五个项目您必须有眼力有能力来进行筛选。把四个项目当中三个项目淘汰掉，以一个相对专业的方式、方法自己或者请别的专家提供建议的方式，经过综合的考虑分析最终选择某一个项目来投资。以个案的观点判断项目判断商铺的投资应该说是在商铺投资操作阶段第一个重要的操作环节。

    主持人：十个项目十个面孔，所以要有筛选的眼力。

    陈建明：第十个就是没有商铺的个案观点。这个提出的原因是说在您选择好某一个项目之后，在这个项目当中选哪一个店铺，成为您在做投资过程当中下单的时候可能至关重要的一个环节。商铺有楼层的差别，有位置的差别，有规划条件的差别，包括什么进深、面宽，也包括比如可不可以做餐饮像这些硬件的配套的东西。这些复杂的内容希望大家有一个商铺个案的观点。这个项目很好有投资的价值，但是您选哪个商铺？在选商铺的时候您也势必考虑您买了这个商铺今后它适合做哪些业态？有哪些商家能够参与进来？是餐饮、美容美发、还是别的什么？是家居的专卖店还是图书的专卖店？到底哪些东西在选商铺的时候需要结合未来有可能经营的一些业态或者商家来考虑这个店铺从面宽、从进深，从它的位置以及从它的旁边交通、可视性等等各个因素来进行综合判断。一个项目很好，可能当中有不少的店铺因为规划的因素，它的位置或者说它的规划条件是不符合您今后绝大多数商家开店的需要。如果您买的商铺的符合性很差的话那么今后的经营出租就会有问题。如果您买的商铺面宽3米，进深16米，可能今后真的没办法去租。所以确定了项目，选具体的商铺也需要有一个专业的个案的观点。这个个案指的不是项目指的是商铺。

    陈建明：和这些因素相挂钩的还有一个商铺的售价问题，考虑到这些综合的各种因素，考虑到售价，最终我怎么一个方式选哪个商铺成为最后的下单之前必须树立的一个操作观点？我接触了很多投资者，很多投资者可能在投资商铺的时候，基本上下了很大的功夫在第九和第十方面，选项目，然后选商铺。对于前面的八个失误很多时候考虑的不多，尤其是第一点考虑目标的收益，您关注租金还是关注升值或者是结合点？这些地方可能很多人很模糊。还有一个情况就是像在股市买股票的时候，有的人在开始买的时候就是说我是做短线，短线买进以后因为各种因素，他又变成长线了。很多投资者在投资的时候都有长线变短线，短线变长线，这个来回不清楚的界定就会导致投资失误。短线变长线，死路一条。对股票来讲，可能启动的时候介入需要在很短的周期之内出局。但是尤其在前几年来看很典型，尤其是股市下跌的时候短线变成长线很快就被套住了，现在商铺也有同样的状况。当时很多人从过去的杀短线变成目前的必须做长线。当时就是五十万赌一把扎进来半年时间出局，现在出不去了。所以前面的这些失误确实比较复杂，我希望投资人能够循序渐进地理解这些问题。在投资商铺的时候的大概的想我投资哪个区域关注哪个项目，甚至关注哪个商铺？在这些过程当中每一步要形成决策，一定是你在前面八个失误方面做了充分的考虑。它们排列的顺利也并非我今天的排列顺利，但是在操作的时候的的确确前八个内容融合在你的整个决策过程中。

    主持人：最主要的实际就是判断商铺以个案的观点来分析，这确实是一个很复杂的程序，但是又是不得不去关注的。不知道投资者听了这期课堂有什么样的经验，我觉得收获颇多。这些东西您都看的清楚的话，投资商铺应该就是成功的，只是收益大小的问题了。那么陈总还有什么补充的吗？

    陈建明：因为今天是讲投资的十大失误，我想后面有一期课堂我们再细化商铺投资的十大步骤等。上次陷阱是从开发商营销的方面让你知道哪些方面需要去回避。今天从十大失误的角度，比如第一点这是一个战略问题，需要有一个宏观的概念，但是从失误方面来讲融合了前期你的综合的判断，融合了开发商专业化操作的一些甄别的问题，所以说可能失误方面大家经过这个课堂以后视野和角度可能更宽一些。但是我相信投资人还是希望在对陷阱和失误有了比较清楚的了解之后，还是希望易铺网能够理出更清晰的步骤。我们后面会再考虑安排课堂的时间，比如商铺投资的十大步骤，这样帮助大家理的更清晰一点，也有利于大家从外部开发商的陷阱的角度、失误的角度再落实到我怎么去做。

    主持人：咱们这个陷阱和失误都提出来了，以后会从正面开始理清更多的脉络。本期的理财课堂到此结束，欢迎大家继续关注下期的理财课堂。