商铺投资的考虑因素

    [主持人] 以往我们谈到房地产市场的时候，总是觉得房地产就是指我们老百姓住的住宅，事实上，民用住宅只是房地产的一小部分，一个完整的房地产市场是由住宅、写字楼、商铺等等共同构成的。今天我们就将一起来关注商铺投资。

    [主持人] 二位都是商铺投资的行家里手，一定有很多实用的信息传递给我们，网友“秋日百合”：请问谢琳，商铺投资需要考虑的主要因素是哪几方面？

    [谢琳] 商铺投资地段是首位重要的，在我们看来，和地段同等重要的有人流量、可视性、可达性，以及投资的安全性是投资商铺几个重要的因素。

    [主持人] 网友“空气真好”：请问谢总，如何把握商铺所在区域的升值潜力？

    [谢琳] 商铺的投资无法按照今天的市场来看未来市场的变化。比如我们操作的“中国红街”是在三里屯的核心区域，这个区域不是传统的CBD核心区，也不是三元桥的核心区。为什么现在客户这么追捧我们的产品，因为我们所有的客户能够跟我们用动态、前瞻、发展的眼光看待一个区域的升值潜力。评价一个商铺的升值潜力，不能看它的今天，要看未来区域市场5年、10年规划和动态的变化。

    [主持人] 有没有硬性的指标能够反映出这个区域将来的升值潜力？

    [谢琳] 作为商铺，分成不同的形态，如果按照大的划分可能有SHOPPING MAIL、社区商业、街区商业。如果今天以商铺探讨，在我看来商铺应该是属于街区商业。街区商业对整个区域的发展，包括服务半径是有要求的，因为它不同于社区的商铺，社区商铺只服务于在周围半公里的居民，街区商铺服务的半径会延伸再延伸。

    [主持人] 网友“花钱找罪受”：您二位谈谈，产权式商铺所承诺的投资回报怎么保证，这里面的风险到底有多大 ？

    [徐伟成] 最近在北京，各地有很多是产权式的商铺，会有租金回报保证的。我奉劝各位投资者一定要小心和谨慎。对国际性的物业顾问公司，我们一向的宗旨是希望各位投资者相对冷静和客观，理性的看待产品升值的潜力和租金的涨幅。现在开发商以租金回报为保证，说明第一，他对物业非常有信心，可以统一业态招商，我包租2年统一做经营管理。比如一楼卖香水、化妆品；二楼卖女士名牌服装；三楼卖服装，统一购物中心进行卖场式的经营。第二，开发商对自己的产品、对自己商业的项目心理非常有底，非常有信心。他可能也会承诺给消费者，有3年、5年的回报。最近也发生不少案例，承诺给消费者每个月8％的回报率，但没有返回给消费者。如果消费者因为一时的冲动，觉得投资放在银行利率很低，不如放在商铺，他承诺给你8％、10％的回报率。投资者一定要精明、谨慎。

    [主持人] 网友“贵在执行”：请问谢总，商业地产的投资回报率要高于住宅，同时存在风险，最主要的就是商业势态是否能够形成！商业地产是先有人气，还是先建市场？形成市场的关键因素有哪些？投资者如何看的准：商业地产商描绘的美好前景是否有可实现性？

    [谢琳] 我觉得先有人气，商业一定要有人气。关于投资回报率问题，投资商业在中国是这几年的事情，承诺给客户8％、10％的利润返回，它跟国际的惯例是不能接轨的。在国外商业的投资回报率大概在5％、6％、4％都有，这是国际的惯例。现在中国整个商业的价值还没有提升到最高，在国外商业跟写字楼价格能差到几倍，包括在香港。北京的价差写字楼卖到1万4、商业卖到2万多、3万多是很正常的，南方城市好一些，商业的价值在国内还没有凸显。现在消费者怎么判断，开发商刚刚做商业，由于法规不健全，由于没有经验，开发商难免用投资住宅的心态和操作手法去运作商业。我们做“中国红街”觉得不是这样的，商业投资理念的程序是应该看待商业所属的区域是什么样的人群，反推这个区域的经营者应该是谁，经营什么样的产品，进而推到什么人会来买。消费者是谁、经营者是谁、购买的投资者是谁，在反推到我们作为开发商应该建什么产品贯穿从购买、经营到消费的过程。之前大家想做商业，价格要卖得高，他可能忽略未来要和商业怎么组合、和住宅怎么形成互补，包括产品自身层高、使用率、展示面。

    [谢琳] 他们在产品的细节上没有太多的研究。现在市场越来越规范，因为竞争很激烈，开发商对产品的考量越来越精准、细腻。现在的产品在逐渐完善的过程中，未来的开发商也能够做到这一点，对产品做了精准的定位，已经知道装什么业态会非常好，要做市场测试。我们做“中国红街”的时候，基于之前倒推的四个运营模式为产品做定位，我们已经开始大量的招商工作，我们的业态很合乎区域的市场。开发商要考虑未来产品在运营上怎么下工夫。今天的开发商不但要考虑如何把产品推到市场，应该考量的是整个项目如果由我开发，我卖出去以后应该赋予它的经营状态，使它一开幕就很火爆。以及之后的1、2年如何把商业养火，最短要半年、一年的时间。开发商不仅要看眼前的事情，而是要看以后的3年、5年能为业主做什么事情。

    [徐伟成] 我再补充一下。从项目策划、研究的角度看，消费群有两个类型，中国现在的义乌是小商品批发市场，全国各地都会来义乌采购。我们讲商业区、商业中心都以零售为主，会牵扯到人类学里的消费心理，涉及气候的因素、交通的因素。我们做策划的时候，从微观的消费心理分析，先计算商业地点、周边辐射居民的总人数、道路的交通系统，才能盖多大的面积。先有市场还是先有消费群，市是一堆人集中在一起，场是一个地方，为什么有市，在古代有一个地方供别人买卖，叫“市”，这个地方很适合人交换和买卖。现在已经发展到不同的商业形态，形成了很多的商业中心，国贸中心、嘉里中心、金源SHOPPING MAIL。从零售的角度，我们先研究地域，到底适合建什么类型的购物中心、多大面积，是中档、高档还是中低档。

    [徐伟成] 去年我听过北京顺义区有一个小镇，他想把上海新天地的概念搬到那里。他的勇气可嘉，但是问题是从商业的角度，零售是非常科学的，唯一有艺术的成分是产品最后怎么包装，但是前期我们从外国发展商业策划、零售研究的经验看，还是要朝着理性态度发展。中国以前陆续出现大的购物中心，刚刚开始会发现购物中心某个时刻经营得很成功，可能因为当时消费者的一种惯性。就好象几年前人们都往城外搬，现在又觉得城里舒服往城里搬。

    [主持人] 网友“空气真好”：请谈谈气候对商铺投资的影响。

    [徐伟成] 气候的问题比较笼统，我再细化一下。国内南方和北方的气候有明显的区别，南方冬天很少是零下。气候也会影响一个城市的布局和人的消费心理。北京是一个非常特殊的城市，冬天比较冷，北京冬天路比较宽，风也很大。你很少看到商业街有很多人，除了西单和东单。我要过一条60米的街道、马路，我请愿打车回家，多呆一会我会着凉。沈阳和大连很冷，为什么老是人满为患，跟他街道、消费心理有关系，冬天他们越冷越喜欢逛街。投资商铺除了气候对投资的影响，也要考虑当地城市的规划、道路的规划，还要考虑当地的消费文化、生活习惯。我原来住在西边，以前北京8点以后整个西边都是黑的，东边会灯火通明。所以没有一个简单的方程式告诉你，或者输入一个方程式告诉你如何投资，如果有这个方程式，我们也没有工作可做了。商铺的投资，每一个消费群最少都要投资几十万、几百万，立竿见影的投资项目现在已经不多了。“中国红街”项目比较了解北京市场，有诚意的开发商慢慢投入这个市场是一件好事，消费者要擦亮眼睛，拭目以待。

    [主持人] 徐总虽然是香港人，但对中国内地的情况却这么了解。

    [谢琳] 开发商扮演的是开发的角色，到明年后年开发商不单是扮演开发的角色，要考虑的问题会非常多。徐总引申到气候对整个产品的影响。我最认同徐总讲的建筑的尺度、规划的尺度。比如，两广临街的商业楼一直不火，不是那个地方没有消费水准，我们会看到酒店用品专卖、车行，是它的尺度不好。我从这条街看到对面，但很难走过去，只有两个天桥。我认为它整个规划是相对失败的。我们反过头讲，老秀水在的时候，冬天大家都是摩肩接踵去感受近距离接触的尺度。我们作为开发商，发现现在投资商铺的客户跟两三年前是不同的，他们在思想意识上已经有了质的飞跃。以前做商业的朋友，他们只拿着计算器跟你算投资回报，但回报率是你当时根本看不到的，因为你买的是预期。我们今年做“中国红街”产品的时候发现现在投资商铺的客户是非常理性的，非常有前瞻的眼光，他们完全可以用动态、前瞻的眼光看待一个区域的发展、变化。

    [主持人] 这位网友接着问：我还想知道，是不是在商品房比较成熟的社区，商铺自然就顺理成章地成了待开发的香馍馍？

    [谢琳] 还是要看商圈的服务半径。如果一百万平米的商品房，在一个相对比较偏远的区域，他的商业价值只服务百万平米的社区，只是一个社区的商业。如果在核心区域，他的服务对象是整个的区域，服务半径会很大，是辐射到整个朝阳区、海淀区。

    [主持人] 我和网友有一个同感，我采访到房地产界的朋友，好象一夜之间都投资商铺去了，为什么大家现在都非常看好商铺的投资？

    [谢琳] 住宅的供应量很大，选择性也很大。无论是业内的朋友还是从事其他行业的朋友都清楚地看到，比如你投资一个住宅，你的租户可能一年、甚至半年就走掉了。如果投资商铺会签10年、8年的约，投资回报率会很稳定。没有投资户花了很多钱就签一年的合同，最短也要签三年。

    [主持人] 网友“集体饿的翻白眼”：商铺投资的回报率多少合适？多少年收回成本是最合理的呢？有的商铺说回报率很高的！不知道可信不可信？

    [谢琳] 我认为不可信。要看投资的朋友关注的是投资的安全性、稳定性还是短期的回报性。

    商铺投资技巧

    [主持人] 由于时间的关系，两位简单总结一下商铺投资有什么技巧、需要注意哪些方面？

    [徐伟成] 首先，消费者要找非常好的位置，包括历史因素、交通因素、聚集有效消费群的因素。第二，要有好的开发商，开发商要认同商业地产是他开发企业的目标，开发商要有专业的团队。第三，有好的经营管理公司。有了这三个因素，它就是一个好的商业项目，就是值得消费者和网友去考虑的项目。

    [谢琳] 徐总都已经说了。我总结一句，作为商铺的投资者，所有投资的朋友最关注的是投资的安全性和持续经营的稳定性。刚才徐总列了很多的因素，这些因素决定你整个的投资是否能够安全、稳定持续地经营，这些因素都是大家在同等条件下一定要关注的。

    [徐伟成] 我补充一下，消费者投资商铺，不是买一个价钱，是买价值。很多人在讨论，什么地方卖8万、3万，其实不是卖8万、3万的问题。中国的消费者和老百姓习惯说，十块钱是一瓶酱油，30块钱也是一瓶酱油，为什么不买5块钱的。我们不是买价钱，我们是投资商买的是价值，从内在的硬件和未来的市场能反映出它的价格是超值还是过高，所以应该把焦点集中在商铺的价值，而不是价格。

    商铺投资出现风险，消费者如何保护自己

    [主持人] 一旦出现风险，我们的消费者现在应当怎样去保护自己？

    [徐伟成] 如果不走运气买了这种店铺，承诺给你租金回报，但是没有回报给你，可以通过诉讼解决。按照国际性法律法规，可以按照合同，在销售合同中已经注明他承诺给你有多少回报率，你可以联合一些小业主控告开发商。我个人建议，最好不要使用暴力、非法违法的手段逼开发商。没有一个开发商想故意骗消费者，可能因为开发商想得过于简单，他们也投入很多打广告，想激活这个市场。其实经营是需要时间才能把市场打开的。消费者购买产权式商铺，一定要看开发商的实力、过去的案例、团队的专业程度，还有他们请的建筑公司、物业管理公司、市场营销公司，甚至商业经营管理的机构和团队、成员的组成一定要专业。以往有很奇怪的现象，很多人做了一两个大的项目很成功，说这个项目是我做的。我们做了这么多年物业，从来不敢说这个项目是我做的，它是整个团队、开发运营配合打造出的产品。

    [主持人] 我们知道，我们国家和商铺投资有关的法律还在健全当中，会不会给消费者诉讼造成困难？

    [徐伟成] 我本身不是法律专家，现在中国有多少能保护购买房地产商铺的消费者的法规，完善的程度我们是持乐观的态度。我们认为中国的法制还是比较健全的，可能有个别一些“害群之马”会钻一些法律的空子。你有政策，他会有对策，打擦边球。我认为投资者和消费者有非常雪亮的眼睛，你想买商铺的时候，千万不要信他给你的口头承诺。你买房子的时候，会感受到他有没有诚意给你回报。任何事情发生都有迹象，只不过消费者可能因为一时的冲动，投资很多商铺希望以小博大。消费者要冷静地去思考，会降低自身的风险。

    风水有科学之处

    [主持人] 更加科学和理性。有网友问：两广大街很冷清是不是因为风水的原因？我们老百姓喜欢用风水归结生意的好坏。

    [谢琳] 我认为风水5000年都存在有它的科学之处。我们在做“中国红街”的时候，发现北京南北的街都非常的火，比如原来的秀水、雅宝路、西单、东单，而横向的两广、平安大道好象还不火。 )

    [徐伟成] 所谓风水，老外也研究我们的中国风水，香港甚至迷信风水。风水从西方人角度是“环境学”，你一进来住的舒服不舒服，可以用中国人的风水来解释，有很多的微妙的因素可以用科学去诠释。100多米的街，如果对面有一个麦当劳，这边有一个肯德基，我不愿意走人行通道去吃麦当劳，所以它跟环境有关。老的秀水本身路很窄，但合乎人逛街的模式。北京人有两个极端的方式，一个是有采购的倾向，喜欢去大型的超市、沃尔玛、京客隆，或者去居然之家，把所有要买的东西都买回来。消费者是比较懒惰的、贪图方便的，我香港的朋友买一个手机，可以把香港六大手机网络的供应商的手机,做一个电脑的分析，精明到这种程度。

    [徐伟成] 所谓风水，你做一些事情要很合乎人性化。为什么北方的很多购物中心和商城的门大部分是南边开的，南边太阳不是正东正西的照射，太阳的方向会偏南照射。为什么很多人分析长安街的北边风水比较好，照射的感觉比较的光亮，人比较温暖。从心理学、营销的角度很容易解释一些玄妙的东西。现在很多商场做得非常宏大、伟大，但很多人没有注意到灯光系统。真正做商铺，要有专业的人帮你分析用什么灯，灯的光亮。我后来发现很多投资非常大的商场用的都是省电的灯泡，以前的赛特、燕莎，我没有看到他们用省电灯泡。我帮谢总做商业招商的策划定位，我们一定要做成一个时尚、有潮流品位的街区，能够有真正自由的气氛。一个非常成功的商业项目不能太刻意，它会慢慢的演化。非典时培育了后海的红火，今天后海红火的程度，很难确保明它明天也这么红火，明天也许在“中国红街”。消费者是贪图舒适的，未来哪一个开发商能够真正为消费者着想，他就会成功。

    [主持人] 网友“九月的高跟鞋”：现在市面上有一种说法就是温州炒房团炒完民用住宅后开始炒商铺，嘉宾怎么看这个问题？

    [谢琳] 做商业产品的时候，可能不单是温州炒房团，山西、浙江其实都进入到北京。他有可能选择开发商开发的产品，开发商一定要考虑你是不是要选择它。他们不会尊重你产品的业态组合。我们做“中国红街”也接触过温州炒房团，他们会压低你的价格，不遵守你的业态组合。比如做得好的商业，如果是自用型的客户，必须要在合同中签订你的品牌是什么、业态组合是什么。如果你是投资型的客户，必须要把优先租赁权交给我们，如果是理性的消费者会接受我们的建议。否则会打散你的业态组合，对你的业态组合有杀伤性，我们是双向选择。但如果开发商只关注我的销售收益是另外一码事。

    北京商铺投资的前景

    [主持人] 网友“空气真好”：请徐总谈谈，北京地区商铺投资的前景，尤其是2008年以后，您重点谈谈。

    [徐伟成] 朝阳区商业比较发达，在北京的西部，崇文区、海淀区、中关村都是非常有潜力的。我个人比较看好朝阳区、海淀区。海淀区的中关村，包括五道口投资的潜力也是非常大的。我们投资商铺要看它的消费群，我们做项目研究有一个专门的名词，每位消费者的有效消费，比如我一个月赚5千块钱，2500用于消费，剩下的用于交房子和其他。要研究每一个地区的消费群，研究有效消费。我们在中关村做了很多调查，包括开发廊和餐饮的。我们发现中关村愿意消费的人群有上涨的倾向，朝阳区是相对比较稳定的。 

    [主持人] 在北京，谢总比较看好哪里？

    [谢琳] 如果投资者有投资的潜力和能量，我认为应该首选发达区域，比如朝阳区。投资者投资会有方向性，可能会投资房产，包括住宅、商业，和其他的金融产品。如果还有投资潜力，他会投资有潜力的发达区域，比如海淀区。

    [主持人] 前些日子遇到一些朋友纷纷投资南城的产品，他们说不久这些地方会升值。

    [谢琳] 南城随着住宅快速的发展，肯定会带动整个的商业气氛。因为朝阳区没有地了，海淀也基本占满了。相对于朝阳而言，南城比如崇文区、宣武区、丰台地价稍微便宜一些。我们也清楚地看到，它的住宅价格稳步地呈上涨的趋势，居住肯定会带动商业。一些朋友投资南城，它的价格会便宜一点，投资商业也是有潜力的。

    　[主持人] 网友“贵在执行”：香港的商业地产与北京有何异同？有没有北京可以借鉴的成功模式？您认为北京商业市场特色是什么？主消费群体是谁？

    [徐伟成] 二者明显是不一样的，香港卖的时候是旺街、商业街的底商，卖得非常贵。我上次回香港去一个20平米的店，租金已经有4万港币。本身的商铺可能是普通住宅5倍、10倍的价值。97年高峰时，一套商业的店面可能是200平米，会卖到8千万到一亿。香港的开发商已经进入资本运营的企业，大型的产品是不会卖的。70、80年代有一些开发商会把商场卖散，比如“巨库”的情况，挺杂、挺乱的。北京是走另外一种轨迹，我一直跟北京的朋友讲，我不觉得北京的商业发展落后于东南亚和香港，它在不停的探索、不停的创新，是没有可比性的。北京的商铺可能不是百分之百持有，可能一些要收租、招商，如果把购物中心卖散，经营上会有大的问题。

    [主持人] 北京的主体消费群，我没有具体的数字，人均工资应该是到3000元人民币，香港在金融风暴后在9000左右，二者的生活尺度是不一样，香港山很多、地很少，我们在香港规划商场的时候，只要你盖一栋商场就有人买。北京人很多，但是地大，分散的比较广，传统的商业街、西单、东单、王府井比较能聚人，如果从开发的角度建购物中心要调整招商策划，前期和后期的投资会比较多。香港包括SHOPPING MAIL几十年已经形成了系统的文化，12月初香港布置圣诞已经非常漂亮。从商业运营的角度已经很成熟，北京还要吸取经验，发展会更快、更成熟。

    [谢琳] 不能针对一种产品，可能是针对不同区域不同类的产品。服装行业，肯定有卖得出去卖不出去，每年也有倒闭和新出来的产品，手机、地产也一样。今年宏观调控的政策下，还是有新开盘的项目销售很好。泡沫我认为是相对而言，如果开发商不懂得商业开发经营和理念，它的产品不会适销对路。

    [主持人] 这种的开发商会占到多少比例？

    [谢琳] 去年前年都有失败的例子，比如巨库。今年的开发商都在自律、严谨对待他们商业开发的产品，他们会做深入的市场调研，从开发的产品和产品细节都会做考量。所以未来的产品会越来越规范。市场是一只无形的手，有市场有需求才会决定这个市场。

    [徐伟成] 泡沫是非常灰色的定义，经济学家也有不同的定义。中央政府、国土资源局前年开始关注住宅地产市场，现在已经关注到地产商铺会不会有过热的现象。我综合分析来看，北京的很多看法上有倾向于投资商铺开发过热的现象，北京的开发商很聪明，他们在网上也会分析他们经营、开发的方法。北京人均商业面积比较低，从人均商业面积来说，北京还可以建更多的商业地产。但我们不是纯靠数据考虑是否投资，也要考虑北京的消费模式、气候、生活习惯、商业的竞争对手和未来经济增长的因素。比如大家会认为2008年、2010年后的北京经济不明朗。我认为北京还不存在过热有泡沫的现象。

    关于“中国红街”的投资

    [主持人] 网友“九月的高跟鞋”：从你们的履历上能够看出，你们在共同为三里屯的项目红街而奔忙，我想知道的是，第一太平戴维斯将如何对红街的物业进行管理，在第一太平入主之前，红街的物业模式是怎样进行管理的？

    [谢琳] 我们跟第一太平戴维斯有紧密的合作。我们作为开发商，开发是专业，不能兼顾到各个方面。物业管理非常专业，之前大家可能不太在乎物业管理，有的开发商自己经营自己管。业主买了写字楼，是否能保值增值，物业管理的水准、软体的东西占很大的程度。我们和第一太平合作，不是给他一个顾问的外衣和帽子，他们已经全线进入“中国红街”。他们是全线托管型的管理，我们在图纸、产品定位阶段，他们前期都渗透参与进来。物业管理并不是大家入住感知到的服务，而是前期的很多东西。“中国红街”专门为小型商业做的观礼电梯、灯光系统、标牌系统，怎么让来这里的朋友们能清楚地找到他们要去的地方。我们和第一太平紧密的合作，都在解决以后将要发生的问题。

    [徐伟成] 我们在北京差不多有50个项目，包括华贸中心、新城国际、丰联、人寿保险大厦、新保利大厦，都是由我们做全权管理的。

    [主持人] 你们对“中国红街”进行物业管理有什么计划？

    [徐伟成] 物业管理没有什么太多的创业东西，一定是实打实的东西，从保安、保洁、机电、空调设备等等，我们也派了专业的团队组成专业的物业管理部门，在“中国红街”距离入住还有一两年时间，我们已经在做前期物业的管理，对入住使用非常重要。结合“中国红街”的经营开发理念，我们把每一个细节做好，提供全程的服务。

    [主持人] 徐先生，您这次做的“中国红街”的物业管理，在房地产方面也有很多经验，能不能谈谈在这方面的看法？

    [徐伟成] 我们主要做项目投资定位和策划。商铺的升值潜力，各位投资者可以看到一个比较简单的指标，就是同一个区域的租金走势，比如租金从2001年到2005年，在同一个区域比如工体周围，餐饮、酒吧、或者精品服装店的租金走势是升还是跌，从五年可以看出趋势。宏观的角度讲，商铺的租金不是平稳的，季度、月份都会有波动。如果从大的方面说，三里屯的租金基本还是往上升，包括酒吧、餐饮，租金2000年以来基本都是往上走。所以从商铺的投资潜力说，周边的人流、消费群体、道路发展，是支持这个区域里的商铺往好的方向发展。

    [主持人] 您介绍了一个比较简易的方法，就是看周围地段的租金，网友的第二个问题是，自营商铺的经营内容如何适应商铺所在区域？

    [谢琳] 这位网友朋友的概念可能是买的商铺是用于自己经营的。我们做商业产品的时候，分两类，一类是纯粹投资性的买家，他未来经营的品种是有不确定性。对自营性的客户，需要他对整个产品有一个判断，什么是适合装入这个产品中来。我们打一个比方，我们的一个客户要开一个酒吧，他要对周围的整体效应进行考量。做任何商业地产的时候，我们会对整个产品的业态做一个比较合理的划分，我们会有效地引导客户。如果你的产品不具备做餐饮的条件，比如没有煤气管道我们都会告诉客户。对自营的客户来讲，一个是对自身的考虑，还有对产品、区域的认知，难度稍微高一些。

    [主持人] 物业管理在一个商铺的开发过程中占什么样的份量？

    [谢琳] 我们在感知不同产品的时候，每个人体验到的管理都是表象的。技术层面都一样，表现出来感性的东西，给人的感觉是不一样的。为什么人们说万科的物业好，可能是门口有一个保安，如果看到有一个阿姨提着东西会马上去帮你。现在红街不单纯是物业管理站在前瞻的位置上，而在于商业的经营管理，要比物业管理更前瞻。“中国红街”是62个商户，有的消费者买了几个商户。他们在乎的是未来这些商家怎么互动联合搞一些活动。我们每个月的经营团队是怎么把商家有效的联系起来，推出什么样的活动使商家互动。地下室的车停在哪，消费者能够有效到达大他想去的商铺。

    [主持人] 网友“施罗德基金”：如何评价金源SHOPPINGMALL的投资模式？让人感觉有点雷声大，雨点小？

    [徐伟成] 真正做购物中心的专业的团队，他们认识到购物中心是一个有机体，不是一件艺术雕塑，我今天雕了一只鹰，它永远都是一只鹰，购物中心我说它是高级变形虫，会随着天时地利人和综合因素方方面面变化的。我觉得金源购物中心现在在转化，不是一件坏事。他们作为经营方，天天在动脑，在寻求出路，最终的目的不是为了打开消费者的钱包，而是希望为北京的消费者、老百姓服务。我们从这个角度也应该去支持它，它和原来肯定不一样。以前蓝岛开业是非常风光的，我最近去蓝岛，感觉他们客人的流量不如以前。他们是一个庞大的企业，其实他们也想转变，也想像国贸、嘉里中心一样，但是他变不了。变与不变是好是坏我也不知道，我看到蓝岛的员工也非常的热情服务态度很好，但是销售不是很好，所以我也希望它变。

    [谢琳] 对这个项目，首先开发商有这么大的魄力开发这么大的商业产品，勇气可嘉。在整个商业经营上，金源SHOPPING MAIL很有策略，比如引进贵友、居然之家。装满金源非常不容易，要考虑谁来带人气，谁来提升品牌、填空，所以肯定要有新的变化。他们最近在跟二三十家旅行社签约，让旅游人士都来这里享受购物和配套的服务，他们花了很多的心思和工夫。还有东方广场、赛特广场每年也是在不断地洗牌，我认为动态的变化是非常好的事情。

    [主持人] 网友“施罗德基金”：红街在运营过程中遇到了哪些困难，是如何克服的？

    [谢琳] “中国红街”小的阻力会有，但是老实说没有遇到特别大的阻力。红街是一个产权分割式销售的商业，这种商业模式会对开发商在整个业态组合的考量上非常严格，跟购买者的互动要非常的紧密。红街产品体量不大，商业一共一万平米，我们和商户互动的时候，都要和他沟通，你如果是自用，要签在合同里，我也保证隔壁投资人是这样的。我们和隔壁投资人沟通他一定也是要追求长期的回报，如果短期就搬掉也会给邻居带来负面的影响。我们要做很多的攻克，而不是讲回报多少多少钱，单纯解决销售层面的问题，而是讲产品远期的规划，使他们和我们进行深一层的互动。现在我们的客户都是非常好的朋友，他们对我们的这种做法是竖起大拇指的。“中国红街”是我们经营的家，不是卖掉这么简单。

    [主持人] 网友“投资准了下半生不愁”：商业地产模式包括购物中心和街区商业，红街应该是街区式规划：（街区又主要是内街和外街，外街是在整个住宅外围做商业街，内街可能有住宅中间做一些商业。）请问红街是那种？

    [谢琳] “中国红街”是街区型的商业。我欢迎网友有时候去感受一下这个产品，“中国红街”一层、二层、三层是商业，四层以上是写字楼。街区型的商业和SHOPPING MAIL的区别是，它不同于SHOPPING MAIL、社区商业。它是在整个街上行车、走路，在街区上就能看到你的商业。如果你在街上行走、行车都能够看到。对商家而言，如果你重产品的展示面，以展示为效果，比如经营珠宝、手表应该朝西。如果想聚集人气，比如咖啡厅、咖啡店、小的餐馆都应该朝内街，能够让人看到他的经营状况。