现阶段很多人都将目光瞄准商业地产，这是因为深圳的商业地产已初具规模，如商业步行街、社区商业、地铁商铺为投资者带来了丰厚的赢利。随着市场需求的日益旺盛，商业地产呈现出多元化发展方向，经营模式亦不断地调整和更新。但在商机显露的同时，背后的风险往往被盲目的跟风者所忽略，如何规避风险成为当前首要问题。

　　一手市场一路飘红，二手市场水涨船高

　　2006年商业地产价格上涨势头猛烈，南山、宝安更是连创新高。2007年将在此基础上更上层楼，预计关内以福田中心区、中心西区、华强北商业区、南山区为供应主体。其中福田区将继续扮演主角，如星河COCO PARK的推出，带动了中心区整体商圈人气的上升，怡景中心城、晶岛国际购物中心等几大购物中心随后将陆续登场，将给福田区增色不少；关外的宝安中心区、龙华随着规划建设的进程，商业项目的潜力将再次被挖掘，如第五大道（查看地图）、君逸世家、东方明珠园等商业裙楼的供应，势必会将宝安中心区与龙华商圈的商铺销售推向新的高峰。而商业市场相对低迷的龙岗，随着大运会申办成功、交通改善等利好消息的到来，今年龙岗区商业将会走出低迷的困境。

　　现阶段很多人都将目光瞄准商业地产，这是因为深圳的商业地产已初具规模，如商业步行街、社区商业、地铁商铺为投资者带来了丰厚的赢利。随着市场需求的日益旺盛，商业地产呈现出多元化发展方向，经营模式亦不断地调整和更新。但在商机显露的同时，背后的风险往往被盲目的跟风者所忽略，如何规避风险成为当前首要问题。

　　在二手市场方面，街铺成交价格现屡创新高。目前，市面上超过30万/平方米的铺位已很常见。鉴于街铺价格的持续上涨，投资风险无形增大，故建议投资者将资金投向价格相对较低的内铺上来，以分散投资风险。当前内铺价格较低，增速较快，正好可以满足资金的逐利性。就拿东门步行街来说, 每日人流量达到30~50万，总建筑面积65万平方米，其中商业经营面积约50万平方米，28栋现代化大型商厦分布在主要街道上，消费群体已相对成熟。据美联物业商铺成交显示，南塘商业广场今年一楼内铺租金250~500元/平方米，同比去年内铺租金上涨了66.6%；而街铺今年租金最低已经达到800元/平方米，最高已升至1100元/平方米，同比去年涨幅37.5%。

    市场涌动外资潮

　　去年推出的“限外”政策，未动摇海外投资者的热情，海外资本注入使原本“沸腾”的商铺市场变得愈加火热，这些海外资本的介入将引致商业地产向两方面持续变化：一方面是推动商业地产走向主流运作模式的轨道；另一方面大量具备雄厚资金实力、丰富专业经验以及较强品牌号召力的外资进入国内商业地产市场，将促使整体商业地产的竞争进入更为细节的程度，提升行业的形象。但是海外资本的大举进入和纵深化的发展趋势，将使得深圳商业地产市场竞争也愈发激烈。

    聚焦社区商业各种表象

　　社区商业作为商业地产的新秀，让投资者耳目一新，成为了商业地产发展的一个新方向。社区商业作为社区配套设施而存在，像社区内的会所，为社区居民提供丰富多彩的服务。社区商业在满足人们基本生活消费服务方面具有五项主要功能：购物消费功能、餐饮服务功能、家政服务功能、文化教育功能以及医疗保健功能。社区商业在购物和餐饮消费方面有着很大的发展空间，从消费人流量看，目前最旺的地方是社区超市，其次就是餐饮店。一般情况下，一座五六千平方米的社区超市，日人流量在万人次左右，而一间三四百平方米的品牌连锁快餐厅，日人流量可达千人。尤其是节假日，在人口密集的居民区，都会出现排队等座的现象。

    1、社区商业的积极效益

　　目前在海内外两大资本的推动下，深圳商业地产逐步迈向主流运作模式的轨道。像引领时尚的shopping mall，已经占据绝对的主导地位，周边越来越多的街铺，以购物中心为据点向外幅射扩大。此外强势品牌的入驻，增强了外资在商业地产市场的竞争实力，提升行业的进入壁垒。例如南山，短短数年时间，就形成了后海、前海、愉康、莲城等大型居住区，形成了以沃尔玛、人人乐、华润万佳、天虹、岁宝等超市百货主力店为龙头的大型社区商业中心。现南山已顺利完成各种业态布局，随着各个大型商业社区的逐渐成熟，这种与以往零散商业运作方式不同的模式逐渐改变社区商业地产的未来。

    2、社区商业的诸多问题

　　现在的社区商业问题多多，投资者在选择社区商业时，须谨慎行事。首先，追求商业面积最大化的问题比较严重，商户经营成本高，导致单位租金难以成长。其次，主力店与辅营区的经营状况悬殊。主力店人流量大，经营状况非常好，而辅营区商场却门可罗雀，甚至关门倒闭，辅营区根本分享不到超市的人流。造成这个问题的原因主要是辅营区业态定位不合理、商铺分割销售后难以统一管理等。再次，社区商业业态分布不合理，某些业态竞争过于激烈。如中介在社区商业中分布密集，在深圳多个社区商业中心都出现了中介一条街。社区商业某些业态恶性竞争，不利于社区的商业配套服务的完善。最后，经营管理比较混乱，商户各自为政，故此业态定位达不到统一，商业氛围难以成熟。

 租赁性商场将成市场主流

　　由于去年下半年不少商业地产推迟入市，出现商业地产集体“赶集”的局面，开发商竞相提价的现象层出不穷。作为进行纯粹物业开发的房地产企业，随着项目开发,其现金流易于出现节奏性波动，而商业地产之租金收益则具备相对平稳持续的特征，预计今年规模较大的商业项目多以租赁为主。

　　房地产行业易受国家各方面宏观调控政策的影响，常出现预期之外的变化，只租不售或租售结合成为大多商业开发的运营模式，这样可以保障拥有稳定的现金流，对整个资产体系起到了良好的支撑作用。商业地产的租金可以为正常的运转提供强有力的支持，可以将不利影响降到最低，能够有效的规避市场风险。

 “人气”关于商业地产经营的成败

　　商业地产的盈利点在于租金，租金的主要支撑点在于人气的旺盛程度。商家在吸纳人气方面，所出的招数层出不穷。在招商方面，开发商必须招揽2—3家的主力店，这是吸引顾客前来光顾的最大卖点，也是商场提升自己品牌及租金的有利因素。在运营方面，为了保证入驻投资者长期续约，扩大商场的利润，商家会推出一系列的促销打折活动，吸引分散的消费群体，达到收支平衡甚至赢利。在销售方面，商家为了快速回笼资金，大多选择出售商铺这一方式。为了可以尽快并且以较高的价位发售商铺，吸引商铺投资者，商家大都承诺每年10%—20%的资金回报。虽然投资者购买商铺要考虑收益、价位等方面因素，但他们真正关注的是商场的人流量，只有充裕的客流才能促进消费，保证商场持续盈利，然而商场盈利才能使投资者获得期望回报。一个没有人流量的商场，哪怕承诺50%甚至更高的回报率，精明的投资者也会望而却步。

　　一句话，商业地产升值潜力很大。但要合理投资，有效利用资源，在没有充分了解消费者的情况下，投资请慎行。