天津作为环渤海经济圈的重要城市，近年来在经济建设的各领域都取得了快速发展，随之原有的城市格局和功能也发生了很大的改变。以老城厢为核心的北部中心区和以泰达开发区为核心的滨海新区，相对于以往的区域功能和在城市格局中所处的地位都发生了巨大的变化，同时也成为房地产市场发展的聚焦区域。

    位于海河发端、天津起源的三岔河口区域周边已经形成了城市中心区内超过8平方公里的城市重建区，北部中心区对未来整个城市发展非常重要，该区域在未来将是稳定和具有可持续性发展潜力的地域。在北部中心区的重建中，已有万通、富力、中新等大型开发商介入。北部中心区和泛梅江区域成为天津房地产最受瞩目的板块。

　　以天津经济技术开发区为核心的滨海新区位于天津市东部，滨海新区包括天津港、天津经济技术开发区、天津港保税区三个功能区，塘沽区、汉沽区、大港区三个行政区和东丽区、津南区的部分区域，总占地2270平方公里。滨海新区的定位是"立足天津，服务环渤海，辐射'三北'，面向东北亚，建成现代化制造、研发基地，北方国际航运中心和国际物流中心，成为宜居生态的海滨新城"。目前已有广厦、万通等大型开发企业介入该区域 房地产市场。今年以来滨海新区在建在售和即将启动的项目超过40个，总建筑面积超过500万平米，成为支撑天津房地产市场快速发展的另一极。

　　下面我们通过对比贯穿城市发展脉络的各影响因素，对北部中心区和滨海新区的区域功能变迁和房地产市场进行说明。

　　交通功能是城市发展的命脉——在生活节奏日益加快的今天，交通枢纽已经成为大部分购房者和开发商关注的焦点，同时也是房地产项目的强有力的卖点之一。北部中心区是天津历史上的城市中心，目前的海河开发改造工程，使本市北部范围内的交通条件得到极大的改善，海河沿岸的整体环境得到提升。快速路、地铁等城市基础设施建设的实施，完善了城市载体的功能以及交通枢纽网络。同样，发达的交通体系也正在成为滨海地区房地产业发展的加速器。根据《天津市城市总体规划》，天津将新建京津高速公路北通道、南通道，拓宽改造京津塘高速公路、京津公路，延伸海滨大道高速公路。另外轨道交通网也在逐步形成，轨道交通将由地铁、轻轨、市郊铁路、有轨电车等多种形式组成。2005年，滨海新区加快市政工程建设速度，年内将实施12项道路工程和9项桥梁建设工程。这些工程建成后，将大大提高滨海新区的交通通行能力。已投入运营的津滨轻轨更是很大程度上便利了滨海新区和天津市区的交通联系。发达的交通体系带来了大量流动人口，轻轨有力地拉动了沿线房地产项目的开发和增值。

　　城市经济功能是城市发展的决定因素——天津北部中心区在历史上一直属于繁华的商业中心，20世纪以来三岔河口漕运的衰落和现代城市经济格局的改变使得该区域的商业和经济地位不断滑坡。但近年来随着天津市发展规划和海河规划的实施，城市中心区逐步向北部中心区转移，特别是万达商业广场、铜锣湾等商业设施的兴建，带动了北部商业氛围的逐步成熟，北部中心区保留着很多城市初期发展遗迹，包括三岔河口、大悲院、大胡同、估衣街、古文化街等。依托大悲院建设的慈航广场商贸区、在三岔河口建设形成运河经济文化商贸区、作为小商品集散中心的大胡同商贸区、古文化街及鼓楼商业街组成的天津传统民俗文化区展现了北部中心区的独特的经济特色。此外，在天津市通过的海河综合开发总体规划中，拟投资1800亿元在3到5年的时间内，将海河建成独具特色、国际一流的服务型经济带和景观带，使其具备旅游、休闲和发展三产服务业的功能。未来北部将成为天津主流消费的聚集地，北部中心区的城市机能会更加完善。如果说北部中心区的商业复兴促进了区域发展，那么滨海新区经济的快速发展成为其区域整体功能的改变的基础。2004年滨海新区生产总值达到1250亿元，人均生产总值达到1.13万美元，世界500强中有91家企业在新区投资，已成为外商在中国投资回报率最高的地区之一。滨海新区以天津全市11%的人口创造了89%人口创造的财政收入，相当于中等发达国家水平。2004年泰达开发区的人均收入达到21744元，远远超过北京、上海、广州等五大城市，滨海新区整体人均收入高于天津市区人均收入。区域经济的发达使房地产市场的发展也方兴未艾，在房地产行业中通常会用区域人均收入/区域价格来衡量市场的发展空间。目前天津市区的中高档住宅价格已达5000元/平米以上，而滨海新区同类产品均价仅为四千元左右，再加上大量外地投资置业者的介入，区域市场的潜力与天津其他各区域相比可谓首屈一指。滨海新区整体经济水平的提高为高档房产的开发创造了机会。另外，随着滨海新区发展建设的加快， 写字楼方面的需求也明显体现。一些跨国公司办事机构的设立和口岸贸易的持续繁荣，对高档写字楼提供了相应的需求。从开发区写字楼的发展趋势来看，印证了需求市场的存在和增长，从最初的国际发展大厦，到后来定位于中高档写字楼项目的泰达新天地，再到现在的滨海金融街，而泰达CBD的建设更是将开发区写字楼市场推入了新的发展阶段。

　　城市文化功能是城市发展的持久动力——北部中心区作为城市发源地，经历了天津建卫六百年以来的沧桑，浸润着深厚的 传统文化。三岔河口见证了漕运的兴衰，文庙承接天津的百年文脉，估衣街是传统商业的缩影。还有海河沿岸的天后宫、老城厢的鼓楼等古迹遗址穿起了天津传统文化发展的脉络。浓厚的历史文化根基是该区域未来的发展与其他地区进行竞争的优势，这里将城市的文脉、商业、经济以及北部中心区的功能合理有序地延伸，成为城市乃至周边各城市的共享资源，对其他区域、城市产生吸引力。北部中心区的文化功能，在未来区域房地产价值提升中将得到充分体现。如果说北部中心区是传统文化的根基，那么滨海新区所彰显的则是现代、科技和人性化的文化，大规模高新技术企业的进驻，吸引了大量高科技人才在此工作和生活，科教文化事业的持续发展提供了区域文化的后续动力。大学城、泰达学院成为新区教育文化的亮点；泰达时尚广场、泰达体育场、国际会展中心是新城市文化的坐标；泰丰公园、滨海森林公园体现了人与自然和谐的生态关系。与老城区厚重的文化氛围相比，滨海新区的文化氛围辐射出强烈的时代气息。文化产业逐渐成为滨海经济核心之一，商业旅游、会展商业与教育文化等规模消费正在有机结合起来。通过包括经济的合作、旅游地产的开发，会展的举办和其他服务产业的消费从而促进了滨海土地价值的上升和土地使用空间的拓展。