“新开的一些项目状况比较惨淡，没有达到招商的目的，正在谋划改变经营定位。”鑫海智桥商业管理集团的一位人士介绍说。

　　当前，他正与西单MALL洽谈品牌店的入驻事宜。而到现在，西单MALL已经更改了6次规划。“如此频繁地更改规划，在零售商们看来，有点病急乱投医的味道。”

　　而来自国际物业顾问机构戴德梁行的最新研究数据表明：目前北京同期进入市场招商的商铺面积已达了500万平方米，创下历史最高值。

　　今年一季度，戴德梁行在其发布的《亚太区2006年物业市场回顾报告》中指出，在历经了约5年的高速发展后，2007年将是北京商业地产市场的一个里程碑。

　　业内也普遍认为，2007年将是北京商业地产由开发时代转向综合运营时代的转折之年。

　　进入开业最高峰

　　戴德梁行强调：“2007年将会形成商业项目集中开业之态势，且2007年度将可能是北京商业地产市场有史以来商业面积供应最为集中的年份，整体商业零售市场将进入空前激烈竞争的状态。”

　　戴德梁行的《报告》特别指出，2006年世界零售巨头纷纷进军北京商业地产。“近一段时期以来，日本伊势丹集团、美国美西百货、韩国新世界、法国拉法耶特、泰国中央百货等国际高端商业企业先后入驻北京。”

　　鑫海智桥商业管理集团的上述人士也表示，2007年是商业地产大发展的一年，北京临近奥运会，很多工程都要收尾，很多工程要在这个时候来迎接奥运会的召开，从投入来看是比较大的。

　　记者了解到，北京区域性购物中心发展时机逐渐成熟，大的购物商圈正在形成，并逐步转移旧商圈的吸引力。2007年，随着新项目的开业，在望京、中关村、亚运村等区域板块将形成多个总面积超过西单的新商业中心。

　　在经营模式上，北京的商业地产项目也有很大的变化。

　　此前，北京商业市场中的大型商业项目，从零售模式而言一直是百货占据主导地位，如百盛、SOGO、中友都是典型的百货代表；在2007年将有大量颇具规模的新商业项目开业经营，如新光三越、四季商城、西单MALL等，这些项目大多都是以购物中心的模式进行运营，伴随着其集中开业，亦将确立购物中心在北京商业零售市场上的主流模式地位。

　　之前北京商业零售的竞争主要集中于中档及中高档次，高档商业竞争态势显得相对缓和，项目数量亦相对有限，仅国贸、赛特等少数几家。

　　商业地产“问题”年

　　不过，未来两年有500多万平方米的商业地产放量。如何将这些面积招商完毕以正常开业，是目前开发商们面临的最头痛的问题。

　　“我们现在很忙，好多人手多在外面跑。”这是记者在采访每家商业顾问公司时几乎都会听到的话。据《中国房地产报》的报道，2006年，仅华夏柏欣、香港SPACE、汉博顾问、北京源亚四家商业顾问公司，在北京代理的商业项目面积累计高达291.2万平方米。

　　“现在商业项目的放量这么大，压力也很大。”北京禾田摩尔投资顾问有限公司执行董事张天翔对记者表示。

　　据了解，而由禾田摩尔所代理的北京大钟寺项目已经将开业时间从今年年初调整至10月，据称问题可能出在招商进度上。

　　而在北京春天商业发展有限公司董事长尹铁铮看来，目前市场上很多正在招商的项目，压根就不应该开发。

　　“商业发展是有其自身规律的，品牌商户不会因为商业面积的增加而加快开店速度。”其在接受媒体采访时表示。

　　为了招商，一些大型的商业项目在频繁更改项目的规划定位，类似北京西单MALL屡次更改规划的例子在商业地产市场中非常普遍。

　　零售行业专家吴涛认为，因为经营定位上的不准确，北京大部分超市对于百货中心的新型业态的作用是负面的。“很难给商铺带来有效的人流。”

　　例如，在北京朝阳区的望京华联中心。顾客们光顾的大多是位于其地下一层的超市，而其他地上的百货部分，也只是在惨淡的经营当中。

　　“在中国，由第三方管理的市场也在发展，但开发商可以选择的管理机构并不多。”易铺网CEO陈建明说。

　　“开发商应该将经营管理贯彻项目始终。”陈建明说：“即便是全部售出，也要长期统一管理，否则一定是死路一条。”