投资商铺素来有“一铺养三代”的说法，可是原本准备长期持有商铺的周先生近来却在为怎样抛售商铺而发愁。

　　周先生准备卖掉的商铺在南汇周浦的康桥半岛商业街上，这是一间50平方米临街底铺，经营业态不限。2005年6月，周先生以总价40万元(单价8000元/平方米)买下，目前的市场价已经上涨到15000元/平方米。仅仅两年时间，涨幅达到87.5%，按理说，他应该高兴才对。但是，周先生却怎么都高兴不起来。

　　康桥半岛商业街的规划是8万平方米，目前已经开发了4万平方米，并且基本售完。但除了大润发超市之外，其他的商业街仍是半空的，整体空置率在60%以上。周先生的商铺从买入至今一直没有租出去，考虑到他本人当初购买时并没有打算自己经营，这个商铺就这样被空关了整整两年；此外，虽然商铺的价码随着大势而水涨船高，但却“有价无市”，挂牌后并没有买家接手。

　　周浦已成商铺“灾区”？

　　“周先生遇到的困难是商业地产供应过剩所致。”上海申意汇专业商业地产全程营运机构董事总经理徐明瑞告诉记者。在他看来，康桥半岛的社区商业“最多2万平方米就够了。”

　　康桥半岛商业街的大量空置现象是周浦商业地产的缩影，源于开发商对这里商业地产的开发前景过于乐观。

　　周浦是南汇的一个老镇，地处南汇区西北部，西接闵行区，北邻康桥镇，南连航头镇，近几年商业地产发展特别快，商铺数量成几何级数增长。

　　据上海申意汇专业商业地产全程营运机构统计，除了康桥半岛商业街，近五年内周浦区域开发的商铺有：中邦置业开发的中邦金座2万平方米；航头12万平方米商业街；绿洲康城2万平方米；另外还有规划中的20万平方米商业设施。

　　周浦目前常住人口只有7.7万人，由于周边开发的多是别墅，人口导入的量很少，跟商业地产发展不成比例。

　　“周浦的老商业街体量再加上康桥半岛的商业街已经能满足该区域的商业需求了。”徐明瑞表示，“在人口数量并没大量增长的情况下，同一个区域集中供应这么多商业物业，谁来消费呢？”

　　“空街”缺乏产业、人口支撑

　　“周浦商铺既没有产业支撑，也没有产业配套，更没有未来人口导入预期，产业规划也不合理，说白了就是没有潜力可以挖，建议在周浦投资商铺一定要谨慎。”上海中瑞房地产营销有限公司企划经理蒋畔表示。如果周浦的开发商仍一味“死守”，消化难度会很大，很可能就成为死铺。

　　在蒋畔看来，周浦已经是商铺问题严重的“灾区”。之所以这里有大量商铺供应，跟前两年商业地产的火热行情有关。商业地产在前两年被大家看成是香饽饽，一些开发商没有经过严密的市场定位就盲目跟风投资，导致短期大量商铺入市。

　　除了供应量大之外，周浦还面临一个困难，就是区域优势不是很好。

　　周浦受到交通限制，大量人群难以导入，上海市区的主要消费场所还是集中在人民广场、徐家汇、淮海路、虹桥、南京西路、浦东等地；周浦的商铺只能是区域性的，以服务本区域为主，辐射范围小，没有足够的消化能力。

　　很多开发商认为整体商业气氛起来之后，商业地产的消化肯定没有问题，但却忽略了人口导入的问题。徐明瑞认为，开发商必须面对现实重新定位，他不建议投资者到这里来投资，需要等待一段时间。

　　不过，蒋畔则认为，周浦商业地产还没有走入绝境。周浦距离张江较近，张江的产业发展受到土地的制约，周浦可以趁此机会做对接转型，如转向仓储物流或者总部经济。不过，这个过程可能至少要五年左右。

　　南汇：整体空置率过五成

　　当前周浦商铺的大量开发与空置是南汇商铺的缩影。

　　“2006年至今，南汇的商业地产供应总量高达153万平方米；其中写字楼、酒店等物业仅占不到5%，剩下的都是商铺。”蒋畔告诉记者，目前上海市区的人均商铺拥有量在1.2平方米左右，而南汇目前的人均商铺拥有量已达2～3平方米。由此可以看出南汇商业地产供应过剩。

　　南汇的专业市场在产品定位上，与长三角其他专业市场相比同质化明显。在地理位置上靠近临港新城，貌似有优势，其实不然。因为临港新城完全有条件开发这样的专业市场。

　　在人口导入并不多的情况下，如果想消化这么多的供应量，短期内是一件很难的事情。有的开发商经过炒做，或许可以将商铺卖掉，但却不可能短时间里租掉；如果没有租客，表面上物业升值了，却连租金都收不到，对投资客来说投资回报率无从谈起。周先生“赚指数不赚钱”的尴尬局面就是一例。

　　供应量源源不断、消化能力不足，带来的就是空置率居高不下。

　　据统计，目前南汇商铺的整体空置率在50%以上，近几年新建商铺的空置率更是超过60%，有些商业街出现“十铺九空”的现象，冷铺、死铺比比皆是。记者了解到，初期进入某些商业市场的第一批买家及租客纷纷抛售、转租，宁愿不收转让费也要“逃亡”。

　　“我现在都不明白开发商为什么要建这么大这么多的商业地产项目？”徐明瑞认为，松江有大量的商业地产开发是因为规划中的住宅项目比较多，加上交通配套不断完善，有大量人口导入预期的支撑，人口导入不过是时间问题，而南汇商业地产的支撑点在哪里？

　　惠南：面对56万方商铺供应

　　观察南汇商铺的供求情况，除了周浦，惠南板块同样具有代表性。

　　惠南是南汇的政治、经济、文化、贸易中心，目前常住人口12万左右，加上流动人口共约20万人；这里商业对周边的辐射影响力比较大。

　　目前，惠南板块比较大的商业项目是五角世贸商场和两港装饰城等专业市场。蒋畔认为，虽然该区域的专业市场体量比较大，但并不构成对社区商业和其他商业的冲击，因为专业市场的辐射范围可以面向上海或者长三角地区，不容易对其他类型商铺产生排挤作用。

　　看起来，相比于周浦的大量商业街，惠南的商铺形态更加健康。目前惠南在售的商业地产70%是社区底商，本身售价低，还有居家功能，买来自己做生意一举两得。

　　但是，徐明瑞却直言不讳：惠南板块商业地产面临的形势更加严峻。它虽是南汇的区域中心，但同一时期的供应量“不是一般的大，而是超大”。

　　徐明瑞表示，惠南及整个南汇的商业地产体量过大，销售以及消化都存在严重的问题。很多开发商想找他们做代理策划，但由于南汇商业地产的问题不是推广，短时间很难找到突破点，因此专业商业地产代理机构都不轻易接南汇的商业地产项目。

　　徐明瑞简单罗列了汇南板块近五年开发的商业地产项目：

　　豪布斯卡生活广场18万平方米；弘基休闲广场4万平方米；汇南商业街3万平方米；两港装饰城有66万平方米(其中有32万平方米做市场，12万平方米做物流中心，15万平方米是商业购物中心。还有4万多平方米的展览)；五角世贸商城近50万平方米(商铺只是部分)；南汇新场6万平方米的商铺；乐园城还有39万平方米的商业体量(商铺只是部分)；再加上每个小区的社区底铺在5000～20000平方米(总量不低于10万平方米)……

　　总计下来，惠南的纯商铺供应体量约56万平方米。考虑到未来庞大的供应量，专家对该区域商铺投资者、商户的建议是“谨慎入手”。