- 西部通道激活深圳南山无限商机
- www.3puok.com 2009-12-28 15:42:08
西部通道激活南山无限商机
将为南山带来年1800万人次的客流量，餐饮娱乐休闲业态前景看好
核心提示
7月1日，南山西部通道（深圳湾跨海大桥）将正式通车。西部通道开通后，预计60％以上往返内地和香港的车辆将从这里通过，每年将为南山带来1800万的巨大人流量，而南山将成为粤港重要的咽喉以及全球最大的陆路口岸。
在西部通道建设规划敲定后，近两年南山房地产市场的住宅、商铺、写字楼纷纷炒作西部通道这个概念。从罗湖口岸、皇岗口岸对罗湖、福田房地产市场的推动作用来看，口岸、港人消费对住宅、商铺的刺激是实实在在的。
口岸推动深圳经济发展
深圳的崛起和快速成长离不开“香港因素”。香港对深圳经济的影响，始于上个世纪80年代初开始的香港制造业大规模北移。借香港自身经济转型契机，深圳也实现了产业结构的升级与换代，并在此过程中使两地产业结构之间形成了互利、互动的产业链条。目前深圳与香港之间的主要通关口岸是罗湖口岸和皇岗口岸。
罗湖口岸是目前全国最大的旅客过境口岸，最高峰时一天有20多万旅客通过。依托罗湖口岸，形成了深圳目前最成熟的城区，先后发展起国贸商务区、人民南商圈、蔡屋围金融中心、国贸商务圈聚集国贸大厦、天安国际大厦、深圳发展中心大厦、嘉里中心等深圳最早的写字楼，吸引不少金融企业、跨国公司总部在此落户。同时，港人每年为罗湖带来巨大的消费额，形成深圳最成熟、档次较高的人民南商圈。此外，受港人北上置业的影响，以及在“香港工作、深圳居住”趋势的推动下，罗湖口岸附近楼盘外销比例远远高于其它片区。
24小时通关的皇岗口岸是全国最繁忙的公路口岸，以皇岗口岸作为与香港的联接点，深圳建成了具国际化水准的福田中心区。福田中心区是未来深圳商务区的龙头，也是各大跨国公司、金融巨头战略投资的首选之地。此外，皇岗口岸还提升了以海滨广场、皇御苑、海悦华城和宣嘉华庭等为核心的皇岗片区楼市整体价值，口岸周边的皇岗、新洲、石厦、岗夏、水围等区域居住了大量的港人，带动了餐饮娱乐业的发展。
西部通道将给南山带来新的投资置业高潮
2003年8月动工的西部通道（深圳湾跨海大桥），将于今年7月1日正式通车。该桥在香港的起点为元朗鳌石，落脚点为深圳蛇口东角头，全长约5545米，桥宽逾38.6米，为双向6车道加两侧紧急停车带。大桥建成后，驾车只需5分钟即可由香港直达深圳，设计日通行能力为车辆5.86万辆次，旅客6万人次，60％以上往返内地和香港的车辆将从深圳湾跨海大桥通过，预计每年将为南山带来1800万人次的巨大人流量。
深圳的城市中心正在向西移，西部通道的开通将进一步推动城市中心由罗湖、福田向南山、宝安西移。滨海大道、后海大道、前海大道的建成带来了大南山地区、后海片区、前海片区的置业和投资热潮，而西部通道的开通将再次推动南山房地产业、金融业等将进一步发展。目前，紧邻西部通道的南山后至填海区将规划建设金融商务区，而后海、蛇口片区也将再次迎来住宅开发热潮，如后海即将入市的澳城，蛇口的兰溪谷及100平方米的半岛城邦，蛇口四星级的敦煌酒店等。从罗湖、福田的经验来看，在南山新的一轮投资置业热潮中，预计港人将占据一定的比例。
同时，受西部通道的推动，南山房地产不断增值。在住宅方面，目前南山的住宅均价都超过1万元／每平方米；而南山受西部通道影响较大区域的商铺也同样在不断增值，南山商业文化中心区的商铺二手最高价已突破15万元／平方米，比去年增长了近一倍，租金也普遍在350—400元每平方米之间；南海大道的一些商业街的市场租金也普遍超过450元每平方米。
港人北上消费助推商圈形成
据统计，2005年香港人往内地作私人旅行达到4010万人次，消费总开支达241亿元，其中以深圳为目的地的占52％。港人在深圳消费主要开销用在餐饮、购物和娱乐上，分别占33％、26％、17％份额。
港人北上消费主要集中在人民南口岸商圈，罗湖商业城、华侨商城、港城商贸、茶叶大世界、三岛中心、香格里拉、佳宁娜等均是港人在深消费的主场所，人民南商圈以港人消费为主的餐饮、娱乐休闲业态相当发达。据统计，罗湖商业城购物消费90％是港人，人民南93个餐厅酒楼中62个主要食客是港人，桑拿休闲足浴90％客人是香港的。香港人在人民南的主要消费项目是餐饮、娱乐，其它购物消费品主要有茶叶、食品、药品、服装鞋包、书籍音像、首饰、工艺品等，其消费追求的是物美价廉，消费商品价位一般多以中档为主。
罗湖口岸对罗湖商业的影响是巨大的。港人北上消费每年为深圳带来上百亿的商机，这一消费额接近东门、华强北两大市级商圈年度社会商品零售总额。以罗湖商业城为例，以前该商城是少人问津的，成为年营业额达15亿元、日均客流量达3万人的“黄金城”。
西部通道开通后，每年将为南山带来1800万人次的巨大人流量，60％以上往返内地和香港的车辆将从南山通过。如此大的人流量，每年将会给南山可观的商业消费额。经西部通道来往香港与内地的大部分人士将以商务为主，这些人综合消费能力较强，消费档次也较高。根据港人北上消费的特征，餐饮、娱乐休闲、购物、酒店等商业业态将会在南山有很大的市场前景。
南山三大商业区将成港人消费热点
西部通道开通在即，南山商业也在蠢蠢欲动。众多商家看好西部通道带来的商机，正加大在南山的投资布局，抢占市场先机；而南山的南海酒店、东华假日酒店等众多老酒店纷纷改造装修抢占先机，高档次的中南海悦和凯宾斯基等新酒店也陆续开建并投入使用，蛇口正在兴建的四星级敦煌酒店也将在9月份开业。
预计西部通道开通后，港人在南山的消费将会集中在三个区域：南山商业文化中心区、南海大道商业区、蛇口海上世界商业区。
南山CBD中心区商业面积达38万平方米，由天利中央广场、海岸城、保利文化广场等组成，并拥有高档写字楼、酒店等；CBD商业引进有吉之岛、家乐福、天虹商场、肯德基、影城、溜冰场等主力店，集商务、购物、休闲、娱乐于一体。CBD中心区是南山商业规模最大、档次最高、最集中的商业区，预计今年9月份开业后，应该会受到港人的热衷消费。
南海大道商业区是目前南山较成熟、业态较全的商业街，也是南山商铺租金租金较高的商业区，是南山的“华强北”。南海大道拥有花园城购物中心、沃尔玛、海雅百货等，即将入市的南海大道商业街将进一步推动片区商业的升级。而规划中的南油商业区将建5—7万平方米的南油购物公园，建成特色鲜明、人气旺盛、具有一定知名度的豪布斯卡型现代商业街区。该商业区将以提供中高档商品与服务为主，满足南山区及周边居民的休闲与享受型消费需求，同时吸引国内外游客观光购物。南海大道尤其是与东滨路交汇处是港人进入南山必经的主要通道之一，届时吸引有大量的车流、人流。
蛇口海上世界商业区以餐饮、娱乐、休闲业态为主，其中不少餐饮是外国菜系如新加坡、日本、韩国、意大利、印度等；海上世界商业区以外国人消费为主，其商业业态比较接近港人的消费习惯。同时，深圳网点规划将蛇口山海酒吧街定为特色商业街，以海上世界广场为核心，打造成能体现深圳国际化都市特色的海滨酒吧街，使之成为驻深外籍人士、国内外游客及深圳居民喜爱的休闲场所。目前蛇口海上世界片区正进行住宅改造、开发，半岛城邦、南海玫瑰园、海韵嘉园高档住宅不断涌现，住宅裙楼都设计有国际风情商业街，进一步提升片区的商业规模；蛇口敦煌四星级酒店即将开业，设有餐厅、KTV、按摩等上百间大小包房。西部通道在深圳的落脚点设在蛇口东角头，港人将沿蛇口新街、望海路等进入蛇口。预计西部通道开通后，海上世界商业区会成为港人置业、投资、消费的热点区域之一。
特别关注
南海大道商圈凸现
南海大道商业起源于2000年开业的海雅百货、沃尔玛。随后在短短的几年时间，南海大道逐渐由当初的零星商业，发展成为集百货、超市、购物中心、主题商城、连锁家电卖场、大型餐饮等于一体的现代化商业街区，成为南山商业的代表。
去年南山区政府对南海大道进行了大规模的景观改造工程，完善了南海大道的商业配套，如增加了4万多平方米的停车场，1200多个停车位；原来杂乱、落伍、五花八门的广告招牌也被统一、时尚、现代的广告招牌所取代。通过改造、美化，整个南海大道的商业档次提高了，商业氛围更浓了，大大提升沿线物业价值。目前南海大道的商铺租金达到500元每平方米，超过了南山CBD商铺的租金。
今年南海大道新增的重点商业项目主要有南海大道商业街、南油购物公园，新增商业总面积近10万平方米。南海大道商业街面积达到3万平方米，信和百货强势进驻，该项目将于近期入市；而即将启动的南油购物公园占地1.4万平米，规划建筑面积5－7万平米，在南油购物公园的带动下，南油商圈将向着区级核心商圈方向发展。
同时，根据商业网点规划，原南油工业区将改造成为集居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能于一体的豪布斯卡型现代商业街区。该商业区将以提供中高档商品与服务为主，满足南山区及周边居民的休闲与享受型消费需求，同时吸引国内外游客观光购物。
在政府规划、西部通道等利好因素的影响下，南海大道商圈将强势登场。
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