炒铺透支升值空间

　　“一铺养三代”，身处南国商业大都会的广州人一向都有热衷商铺投资的习惯。有关市场调研显示，目前商铺购买者中只有近4成为自用者，另外约6成则是纯粹的投资炒铺者。

　　光大花园房地产开发公司董事总经理陈洪志表示，很多商铺投资者购买商铺是为了升值，然而如今不少商铺尤其是小区商铺售价高昂，令投资风险陡增。

　　据了解，目前广州不少缺乏商业项目营运经验的房地产商为了追逐高额回报，不仅盲目“上马”大量开发小区商铺，而且大肆炒作盲目定价，严重透支了小区商铺的投资价值。更为重要的是，不少房地产商开发商铺只是想到怎样将其销售出去，而无视项目的营运组织。“重销售、轻经营”的普遍存在，令广州楼盘小区商铺投资风险凸显。

　　据介绍，一个区域商业氛围的营造尤其是新楼盘小区商铺要真正“做旺”，一般都要三五年甚至更长时间。但目前不少楼盘小区商铺盲目定高价，业已严重透支了其投资价值，投资成为“高投入且回报期长”的项目。一般情况下，楼盘小区商铺的定价为住宅的3倍，即一个楼盘住宅均价为每平方米5000元时，商铺一般为15000元左右，然而如今不少楼盘小区商铺与住宅售价业已严重“背离”：一些楼盘住宅只卖每平方米三五千元，而商铺售价每平方米却高达二三万甚至四五万元！在此情况下，盲目投资甚至参与炒作，无疑于上演一场“击鼓传花”的“高危”游戏。
　　
　　回报低令商铺成“鸡肋”

　　抛开商铺升值不说，此前广州商铺投资回报率大都能保持在8％甚至达到10％左右。然而，随着政府监管与税费征收工作的加强、银行房贷利率的提高，尤其是商铺售价的高企，令广州商铺尤其是小区商铺投资回报率日渐走低，风险加大。

　　目前，广州不少楼盘小区商铺年回报率仅有5％—6％左右，而且这其中不少还“忽略”了缴交至少14％的个人出租房产综合税。广州方园地产代理有限公司市场总监邓小华表示，这样的投资模式中，如此低的投资回报率，无疑令不少商铺投资价值丧失。

　　由于商用物业房贷利率高达6.12％，如果通过贷款投资商铺只能获取5％—6％年回报率，“血本无归”将不可避免。重开发轻经营，大肆炒作而缺乏管理，再加上供应与需求错位，定位与市场脱节，致使目前广州不少楼盘小区内商铺空置甚至丢弃的情况屡见不鲜。可以说，商铺投资陷阱已经显现。