对于商业地产主要形态的商铺，投资者该如何预测及评估其投资的潜在价值呢？

    第一，在投资返租式商铺时，投资者的风险取决于经营管理者是否具有长期、稳定经营的能力，所以选择有实力的开发商是关键。

    应该充分了解开发商以前所开发项目的业绩及市场评价；如果开发商开发项目多且保留了其开发项目中的大多数商业面积时，则可以确认开发商比较有经济实力，能做到以出租为主，其承诺的投资回报就会比较有保障。

    第二，专业的商业运营机构进驻商业物业以后可以保证投资者实现投资回报。

    开发商将商业物业委托商业管理公司全权经营，而商业管理方再依靠商业管理优势组织商家进场经营。因此产权式商场在权属结构上变得更加合理。

    第三，副商圈商铺投资有保障。

    城市商业地产中除去那些发展多年、商业成熟、具有大区辐射力的中心一级商圈，就是正在发展壮大的城市副商圈，这一类型的地段主要依附大型住宅区或者商务中心区，拥有足够的消费体量，并且为了避免城市集中消费带来的不均衡发展，处于发展阶段的次一级商圈往往会得到政府政策上的引导与支持，在远景规划、政策导向上拥有明显的优势。

    第四，消费群体、消费能力、消费观念、消费习惯对商业前景的重要性。

    在投资商业地产中，“人”，也就是所投资商铺周边的消费群体情况是最重要的影响因素。一个区域主要消费群体是哪些人，他们的消费能力、消费观念、消费习惯都是需要关注和了解的。

    第五，交通设施、道路状况对提升商业的人流量、商业人气至关重要。

    现代社会交通是城市的动脉，便利的交通基础设施对商业运营和商铺的价值有着异常重要的作用，便捷、发达的交通能够输送大量的客流，从而使得周围的地段以及物业具有不断增值的巨大潜力。