在号称“史上最严厉调控”政策下，房地产经历了漫长的寒冬。然而进入五六月，广州楼市交投持续转暖，市场呈现出一片暖意。从以价换量，到部分楼盘价的回调，房价底部似乎已经显现，当前的楼市是阶段性反弹，抑或是全面反转?业界观点不一，有专家认为，目前楼市回暖是部分开发商制造出来的假象，是阶段性的反弹，尚不可断言全面回暖;也有专家称楼市已经到底部了，回暖趋势已成必然。
楼市回暖：从以价换量到量价回稳
根据搜狐焦点的网签数据，今年1月份，广州一手住宅网签成交量2863套，比去年12月份的网签总数4930套少了2067套，环比下跌41.93%。随后的两个月，在发商以价换量的举措下，成交量开始回升，而从3月开始，网签成交均价开始略微回调。到六月，网签成交均价12278.20元/平方米，比3月的11163.24元/平方米高出一千多，出现了量、价回稳的局面。
上半年广州一手住宅市场表现良好，二手房也不甘示弱。据中介快报显示，截止六月份，广州二手住宅成交均价连续5个月增长，购房者以首次置业和改善换房需求的自住用家居多。另据合富置业成交数据显示，6月广州二手住宅成交均价为16844元/平方米，环比2012年5月上升5.6%，同比2011年6月上升5.1%，而6月份也是自今年年初录得限购以来二手成交均价最低点后，连续第5个二手成交均价走高的月份。此外，一二手住宅差价也出现了缩窄的现象，二手房价持续上涨，随之二手房租金也呈现小幅上升。楼市转暖促使持观望态度的买家决定入市，使刚需型买家得到一定量的释放。
供过于求：“去库存”为开发商当务之急
6月18日，广州市2012年经营性土地推介会正式举行。今年广州市计划供应约2.55平方公里商品住宅用地，与去年计划供应的3.37平方公里，降少近25%;商服用地面积高达3.23平方公里，比去年的规模增加了78%。与之形成鲜明对比的是，广州今年住宅用地计划供应面积仅2.55平方公里，比2011年税减近四分之一，其中中心区的住宅土地供应面积2012年为102.5万平方米，占住宅供应面积的40%，低于2011年中心区计划供应占58%的比例。
商服用地比例大幅增多，而住宅用地相应“缩水”，从侧面反映了当前广州楼市供大求的现状。虽然大量楼盘库存给开发商带来不小压力，但从长远来看，在楼市回暖预期下，这些库存量又在一定程度上维持了整体市场的供需平衡。有专家认为，现阶段楼市呈现的反弹趋势有利于开发商加速去库存。
调控仍持紧 允许微调
随着降准、降息等利好政策的出台，楼市开始复苏，回暖再度成为房地产热门词汇，而开发商也重拾信心，对下半年的市场持乐观的态度。与此同时，调控政策放松的消息也开始散播，对此，住建部、发改委、银监会等各部委密集发文表态，中央对房地产的调控精神依然从严。然而，房地产作为当前经济的支柱，过度对其打压只会使经济陷入低迷，因此对于地方政策微调，中央的态度也颇为暖昧。广州大多银行对于首贷仍有8.5-9折的优惠，早些某些银行甚至出现首贷7折的优惠，足以证明政策确有松动迹象。有专家认为，当前调控政策有松动，但从长远来看，政策仍然会持紧以稳定房价。
反弹还是反转
随着刚需型及改善型买家的释放，广州等城市的房地产涨声一片，市场呈现回暖之势。特别是端午期间，成交量大幅回升，有些楼盘甚至出现开盘前夜便开始排队抢购的盛况。对此，有专家认为，这只是阶段性的回暖，楼市全面回暖仍需再观察一两个月，若这种状况(回暖)持续半年才能说明全面回暖，现在断言还为时过早，下一阶段房价可能会出现短期反弹，但受制于调控政策，房价不会大幅的反弹，毕竟限购还未取消。
与持楼市短期回暖观点的专家不同的是，有部分专家则坚信楼市回暖将在一定时期内延续。著名地产专家杨廷文指出，从长远来看，楼市势必回暖，一方面，他指出进入2012年后，中国经济失去增长动力，以4月份为例，4月份全国出口同比增速降至4.9%，进口增速降至0.3%，面对经济下滑，首要的支撑力量仍是住房投资，“它可以拉动40多个行业”。
另一方面，消费者追涨不追跌的投资心态仍然发挥着作用。五六月份楼市回暖，宏观调控松动，让买家相信房价仍会上涨，这必会促使刚需买家及早入市。
纵观上半年楼市，房价的回调，只是阶段性反弹还是在较长一段时间呈现回转?广州维森置业有限公司董事长张维伦表示，“总体来说，下半年广州楼价保持稳定，部分区域或个别楼盘价格会稳中有升，幅度不会太明显。” |
