紧邻东山口龟岗大马路的珀东商业广场门口，张贴着大幅显眼的商铺出租广告，大幅降价求租的广告张贴在热闹的东山口龟岗商业旺地一带，让过往的行人有些不能理解，但与马路上熙熙攘攘穿梭不停的人流相比，商业广场内冷清的场面也多少给了一份解释。
珀东商业广场是四五年前广深莞等地兴起的一批售后返租的商铺之一。2006年，珀东商业广场开业，开发商业主之间协定，由开发商将原本十几平方米的相连小铺打通，扩大到几十至上百平方米，由开发商统一招商，业主则每个月从开发商处固定收取8%的租金回报。
但随着返租到期，发展商将大商铺又恢复成小铺的原状交还给业主们自行放租。铺多租金贱，加上没有统一管理，使得珀东商业广场的小业主们不得不“降价求租”。
实际上，和珀东商业广场的业主们遭遇相似的并非少数。记者近日从业内人士“抖料”称，和珀东商场同期、前后兴起旺地商铺返租都开始面临到期及如何再出租的问题。
记者为此连续走访东山口商圈、中山三路、中山五路及火车站站前路、站西路一带发现，在中山路以及火车站站西路一带，有多处旺地商铺出现商铺返租之后的“放租难”、“大降价出租”的情况。其中，东山口的珀东广场和站西商圈的富力国际鞋业商贸中心今年年中以来都相继陷入商场铺返租到期、管理方撤走、小业主放租难的困局。在中山路上的中华广场、北京路附近一带，也不乏有商铺返租之后难以放租的种种案例。
易城中国广州公司总经理胡裕豪在接受记者采访时指出，三、四年前，在广、深、莞等珠三角地区掀起了商铺售后返租的热潮，今明两年商铺市场将迎来商场铺返租到期的高潮，像广州的珀东广场和富力国际鞋业商贸中心都相继出现返租到期后商铺难出租的问题，接下来还将有大批商场铺返租到期。业主收回商铺后如何能租出去？还能租到好价钱？或将成为今明两年广州商业市场需要面对的问题。
东山口繁华地带
商铺返租到期、租金大跌
紧邻东山口龟岗大马路的珀东商业广场门口，张贴着大幅显眼的商铺出租广告。“大降价求出租，1000元/月起；售，20万元/月起。”与马路上熙熙攘攘穿梭不停的人流相比，商业广场内冷冷清清。
昨天，记者在珀东商业广场内看到，商场内大量商铺空空如也，墙壁上却贴满了业主和中介代理的招租信息。甚至一些已开业的店主也在门口贴上了低价转租的广告。
记者在现场发现，珀东商业广场首层和负一层共有229间商铺，租出去的却只有分布在商场入场处的19间，不到店铺总数的10%。在商场内工作了2年的保安王先生告诉记者，只有4家店铺是老租户，其他都是7、8月新进来的。
“上个月还是一万多元的租金，这个月已经降到5000元了。”说起返租到期后店铺出租一事，在商场一楼拥有一间18平方米店铺的业主刘女士很心痛地告诉记者，“租客宁愿交2个月的违约金也不想再开，最后在劝说下，答应以减半价再租。”
拥有一间临街旺铺的李先生也做好了降价出租的打算。“只要租客有实力，能把店持久地开下去，降两三千租金我也能接受。”李先生在2005年投入200多万元一次性付款，买下一间43平方米的店铺，5年过去了只收回约20万元的成本。“按照每个月35元/平的物业管理费来算，店铺空在那一个月就损失1500多块。”李先生本来划定的租金底线是1.3万元/月，而现在八九千一个月的租金他也能接受了。
据李生介绍，2006年商场开业时，开发商将原本十几平方米的相连小铺打通，扩大到几十至上百平方米，然后统一以低价招商，每个月从开发商处固定收取8%的租金回报。但随着返租到期，发展商将大商铺又恢复成小铺的原状交还给业主们自行放租。铺多租金贱，加上人流冷清，进一步加剧了招租危机。
即使是在租的店主，也正在面临去留与否的抉择之难。“店铺招不到承租商，人气就不旺，就现在的生意情况看，保本很难，更不谈赚钱都保不住。”杨大姐经营的10平米的小化妆品店才三个月。
“广场上面就是百佳超市和广州酒家，还有麦当劳和东山大少KTV，应该不缺人气才对”杨大姐告诉记者，当时选择在珀东商场开店，就是看中了这里地段好，结果开店至今一直在亏本，店铺每月开销约3500元，收入仅有1000元左右，转租信息贴了1个多月了也无人问津，现在只能硬撑着。
火车站批发市场一带旺地也有业主受“冷落”
站西鞋城铺租金每月40元每平米难敌周围商铺1/7身价
与东山口珀东商业广场的小业主们没有统一经营规模效应相比，站西路富力国际鞋业商贸中心的业主们则是另一种困境。因为业主意见难以统一而在商铺返租到期很长一段时期内，都缺失了生意的良机，长期的“不振”使得商场如今与周边旺铺相比“同铺不同命”。
在环市西路地铁五号线西村站附近，海报中自称“站西鞋业商圈核心，第一龙头地位，中国鞋业商贸旗舰”的富力国际鞋业商贸中心，2009年年中返租到期后一直陷于招租的困境。
记者在现场看到，二、三层共有37家商铺，而出租的仅有8家，出租率只有20%，大部分铺位空置或大门紧闭。这个地处站西鞋业商圈黄金地带的商城，店铺内却门庭冷落。大楼前并无商铺招商广告，一楼大厅位置甚至有一半位置用作了咖啡馆，让行人很难知道上面有店铺租售。
“现在不是想租多少的问题，关键是根本没人租啊”。业主姚先生说到商铺出租一肚子苦水。2005年，姚先生一次性掷出100多万元买下一间约40平方米的二楼店铺。2007年收楼后的头两年由开发商按每月260元/平方米的租金返租。“包租给开发商时，最高每月还拿过10000元的租金，可是2009年返租到期后，至今3年了，我的店铺只租出去过一次，而且租了不到两个月，租客连押金都不要就走了。”姚先生很纳闷，同样是站西商圈的环球国际商贸中心步云天地的租金却高达300元/平方米/月，“而且还租不到铺，我这里低租金低到每月40元/平方米都没人要。”
遭遇同样困境的还有郑先生。郑先生在2007年花260多万才买下一间套内面积只有31平方米的店铺，2009年至今只出租过一次，还是以每个月50元/平方米的价格租给别人做仓库。郑先生告诉记者，前几年有一家香港公司想要整层包租15年，“第一年租金免费，之后每月的租金也低至40元/平方米，这样的条件让业主根本统一不了意见，就不了了之了。”郑先生分析说，店铺出租难与商场管理不善有很大关系，“按照合同要求，一楼大堂本应做鞋类展览用，现在却出租做起了餐饮，进出商场还要向保安登记，很难让人知道这里还有店铺。”
中山三路亦有类似困境
商铺中介称近半商铺遇同样尴尬
地处繁华地段的中山三路同样未能“躲”过店铺出租难的困境，据相关中介公司介绍，中山路中华广场一带，有近半商铺出租“遇冷”。
中华广场西侧的金蒂濠商业城分上下两层，主营潮流服饰、皮具和精品百货。与一楼的热闹拥挤相比，二楼只有零星的几位顾客。“二楼大约有40%的商铺空置一年多了，都没租出去。”金蒂濠商业城管理处的金先生告诉记者，现在商铺的租金只是刚开业时的一半，每个月的低至200元/平方米，仍然有大量商铺闲置。“200多间档口，只剩下10几户的老租户。”金先生分析说，近几年整个经济环境都不乐观，加上商圈东进之后，中山路的人流已不如从前。为了让租户能长久地经营下去，金先生称管理处还会给租户适当地提供一些建议。“比如有人想开女装店，我们会建议说最好卖30-40岁这个年龄段的服装，因为她们经济独立，购买力强，相比之下生意会好做些。”
熟悉广州商业地产的易城中国广州分公司总经理胡裕豪告诉记者，中山路中华广场一带有近半商铺空置。“特别是二三楼的商铺，因为广东人习惯在首层消费，消费习惯与生活习惯是相通的，像广州的骑楼，楼下做商铺，楼上住人，很多人还不习惯上楼消费。”华腾地产的一位工作人员告诉记者，有100多家商铺业主在华腾放租，但是两三个月了却只租出去不到10家。
专家支招：统一经营还应成立业主委员会
对返租铺来说，返租期满往往成为商铺能否持续经营的一道坎。胡裕豪认为，商场如果没有统一经营而放任小业主各自放租，必然会令商场定位混乱、管理不善而生意冷清、租户走失、租价大跌，甚至陷入放租难的困境。要改变返租到期商铺的困境，最关键还是需要引入经营管理方，对商场作出统一定位和统一经营管理，才有可能让商场走出困境。
另外，对于散卖业主而言，业主能否齐心协力也关键。他建议，小业主要成立业委会，在返租期满前就由业委会招聘经营商，继续对商场进行统一招商、统一经营，通过专业机构的统一经营管理继续做旺商场，这样才能保障每个小业主的利益。 |
