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标题: 限购2年中国20城楼价达巅峰深圳现单价40万楼盘 [打印本页]

作者: xiaojia 时间: 2012-9-16 16:07 标题: 限购2年中国20城楼价达巅峰深圳现单价40万楼盘

　近两年来，至少20个城市的最贵楼盘成交均价突破2万元/平方米关口，北上广深最贵楼盘均价更是超过10万元/平方米。而这还只是单盘多套合计后的均价，若以单间楼王计，单价过10万元/平方米的已出现在苏州、杭州、大连、厦门、南京、海口等地，比当地全市均价普遍高出3-10倍。
　　上周五，《限购两年，中国20城巅峰楼价》专题报道引发热议，众多网友在微博留言爆料各地最贵楼盘，并反映很多楼盘实际售价远比成交均价高。

　　20城巅峰楼价惹争议
　　上周五，南方都市报《黄金楼市》策划报道了“中国20城巅峰楼价”专题，近两年来，至少20个城市的最贵楼盘成交均价突破2万元/平方米关口，北上广深最贵楼盘均价更是超过10万元/平方米。而这还只是单盘多套合计后的均价，若以单间楼王计，单价过10万元/平方米的已出现在苏州、杭州、大连、厦门、南京、海口等地，比当地全市均价普遍高出3-10倍。
　　比如深圳今年上半年一手房成交均价为18937元/平方米，克尔瑞数据显示，按成交均价从高到低排名，前十名的“高价盘”中约50%的均价在5万- 10万元/平方米，另有约40%的均价在4万-5万元/平方米，均价最高的东部华侨城，超过10万元/平方米。此专题在官微“南都地产”全文转载后，引起无数网民热议。部分网民反映，20城楼盘实际售价远比成交均价高。如就深圳楼盘的一条，就有网友留言称：华侨城纯水岸的别墅区没有一个单价低于15万的，高的40多万一平米那些怎么算?
　　不过就此，南都记者向华侨城纯水岸方面核实，相关负责人表示“纯水岸不曾对外叫价每平方米40万元”，目前该盘别墅已售罄，二手价在15万-20万元/平方米。
　　大多数网民留言房价太高
　　针对网民“实际房价要远高于报道价”的观点，首席分析师薛建雄表示，认为“成交均价比实际售价低”的网民，大多居住在主城区，而主城区售价基本是郊区售价的2倍以上，再加上近两年一、二线城市主推的楼盘集中郊区，所以，成交均价肯定要远远低于主城区的售价。
　　“以上海、北京、深圳为例”，薛建雄分析，目前上海的成交均价为2.2万元/平方米，内环以内的售价每平方米已达5万元，而外环和内环之间每平方米售价为3.5万元。深圳也是这样，关内一手房售价是关外的2倍以上。所以，网民有成交均价比售价低的印象是很正常的。再者，合富辉煌首席分析师黎文江指出，大部分网民感受到的房价是挂牌价、开发商叫价，与实际成交价格有一定差距。
　　最令人关注的是，“中国20城巅峰楼价”专题报道后，大多数网民表示，目前全国的房价太高了，想买一套房越来越难了，同时针对何时能买房，部分网民表现悲观。
　　相关阅读：限购两年中国20城巅峰楼价
　　那些传说中的天价盘深圳天琴湾号称2 0万元/m 2 北京西苑好山居据称目前在售高达2 0万元/m 2 广州大一山庄据称卖到13万/m 2，但不见网签记录……
　　没有最高，只有更高。近期，香港最新成交了一套每平方米高达8 1.6万港元的公寓，创亚洲有史以来最高，在世界上仅次于伦敦的海德公园一号，位居全球第二。一时间，全球最贵楼盘成为业界探讨的焦点话题。那么，中国最贵的楼盘分布在哪些城市?有多贵?有多豪?
　　为此，抽查了全国房价相对较高的20个城市限购两年以来的房价。调查结果显示，京沪广深四大一线城市最贵楼盘的成交均价皆超10万元/平方米，其中，成交均价最贵的楼盘位于上海，超过15万元/平方米。而这仅是两年来多套合计均价，单套楼王价格远不止于此。
　　20城最贵楼盘成交均价超2万
　　据2010年8月1日至2012年7月31日成交数据显示，全国有20个城市成交均价排名首位的楼盘都超过2万元/平方米。首席分析师薛建雄告诉记者，这比限购前略有增加，并且，成交均价超过2万元/平方米以上的楼盘数量仍在持续增加。
　　调查结果显示，全国20城最贵楼盘成交均价在2万-3万元/平方米的城市占5个，分别为成都、泉州、沈阳、长沙、合肥;成交均价在3万-5万元/平方米的城市占8个，分别为海口、青岛、天津、厦门、南京、宁波、苏州、武汉;而成交均价在5万-10万元/平方米城市有3个，分别为三亚、大连、杭州。
　　遗憾的是，由于全国几十城的网签系统都不显示单套成交单位及价格，所以，很难统计出20城成交单价最贵单位的排名，只能以成交均价来呈现。所谓天价，远不止榜单上这些。
　　调查结果显示，限购两年来，多个城市房价不降反升。北京师范大学房地产研究中心主任董藩分析，这说明宏观调控并不能减少住房需求，调控思路有待重新调整。“我个人认为，应扩大市场一手房供应量，让市场来调节价值，这样才能更有效地抑制房价。”
　　京沪广深最贵成交均价超10万
　　调查数据显示，成交均价最贵楼盘为上海华洲君庭，成交均价每平方米为150559元，其次为广州的宏城花园别墅，成交均价为134391/平方米;排名第三的为深圳的东部华侨城，成交均价为119977元/平方米，位居第四位的为北京的霞公府，成交均价为100257元/平方米。
　　令人咋舌的是，上海成交均价排名前十位的楼盘都在10万元/平方米以上。
　　与之相比，北京成交均价最贵的楼盘霞公府(100257元/平方米)比上海排名第十位的楼盘上海佘山国际高尔夫俱乐部(106308/平方米)每平方米还低近6000元。
　　就广东而言，广州成交均价最贵楼盘只是特例，是二沙岛多年别墅破例再售出一套，而能代表广州真正意义上的最贵楼盘，应是两年成交227套的凯旋新世界，均价55044元。从排名前十位的整体成交均价来看，深圳远远高过广州。广州成交均价排名第十位的帝景山庄为36956元/平方米，而深圳排名第十位楼盘成交均价则为43882元/平方米。另一方面合富辉煌提供的数据显示，深圳最贵楼盘应为天琴湾，为20万元/平方米。但该盘在近两年没有成交。此外，广州的大一山庄据称卖了9套，售价达13万元/平方米，同样也没网签记录。
　　三亚仅次于一线城市
　　在国际旅游岛定位之后，三亚的房价逐渐靠近一线城市。从数据报告中看出，仅次于四大一线城市的三亚，最贵楼盘成交均价达8.812万元/平方米，为三亚凤凰岛。
　　三亚房价正追赶一线城市。从成交均价排名前十位来看，十大楼盘的成交均价都超过了4 .9万元/平方米，而且十大楼盘成交均价大多只差1000-2000元，连排名第十位的亚龙湾西山渡成交均价也高达4 .9078万元/平方米，远远超过广州、深圳的第十位。
　　在海南投资多套房产的知名投资客张羽飞分析，在国际旅游岛定位之前，三亚房价普遍在10000元/平方米左右，之后，房价开始成倍上涨。“凤凰岛当年在开售的时候，正好赶上国际旅游岛公布，所以量价齐涨。”
　　张羽飞告诉记者，这两年三亚房价相对稳定，一方面是因为持续收紧的宏观调控政策，另一方面国际旅游岛定位已经提前透支了三亚的房价。“目前，三亚房价虽高，但成交量却始终在低位徘徊，处于有价无市的局面。”
　　最贵楼盘普遍比本城房价高3-10倍
　　20城高价楼盘成交均价调查数据显示，各城最贵的楼盘售价要比本地整体均价高出3倍以上。
　　一线城市更为明显。根据房管部门公布，今年上半年广州十区商品住宅成交均价为13615元/平方米，这仅相当于广州最贵楼盘宏城花园的十分之一，相当于广州成交均价排名第十位的三分之一。
　　上海成交均价最贵楼盘每平方米为15万元，这是上海2011年22413元/平方米、2012上半年22710元/平方米的一手房成交均价的7倍。就连排名第十位的佘山国际高尔夫俱乐部10 .6万元/平方米的成交均价，也是2011年及今年上半年的5倍以上。
　　二三线城市也高达3倍以上。就合肥而言，在2011年一手房成交均价为6854元/平方米，今年上半年的成交均价为6551元/平方米，而该市成交均价最贵楼盘蓝鼎棠的售价则为2万元/平方米，是整个城市房价的3倍以上。
　　凭什么这么贵?
　　地段和稀缺资源支撑高房价
　　为什么这些楼盘能独领一座城的房价?从调查表格中可以看出，20城成交均价排名前十位的楼盘，要么占据城市最中央的核心地段位置，要么拥有相对稀缺的江景、湖景、山景等资源。
　　就广州而言，成交均价排名第一位的宏城花园，不仅位于广州中心城区越秀区，而且还位处二沙岛，城中心的岛屿生活优势不言而喻，而且还有江景资源。更为重要的是，此产品为独栋别墅，仅有几十套单位，稀缺价值非常明显。成交均价位居前五位的凯旋新世界、天銮，皆位于珠江新城CBD内，除了地段价值以外，还有江景资源。
　　家和集团副总裁张建勋分析，这种地段优势加稀缺资源的优势，是支撑这些楼盘成交均价的重要筹码。同时，也正由于这些筹码，吸引了部分投资客及对生活居住需求的人购买。
　　其他城市也是如此。据分析师薛建雄告诉南都记者，上海十大豪宅主要集中在陆家嘴和世纪公园东郊两大板块，而这两大板块分别是浦东对外开发后繁华的C BD区和浦东富人集中居住的后花园区。
　　成交均价高是否意味着这些楼盘就是豪宅?知名房产专家赵卓文认为，售价高的房子并非是豪宅。“看了广州成交均价排名前十位的豪宅，我突然觉得，广州太可怜了，竟然没有一个能拿得出手的豪宅，甚至与真正的豪宅相差甚远。广州只有高价房，缺少真正的豪宅。”

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