2009年，商业地产受中国经济整体下滑和住宅市场低落的影响，如何保持旺盛的活力，如何创造新的佳绩，是摆在每一个商业地产人面前的难题。问题必须面对，必须解决，不能回避，更不能逃避。在总体房市不景气的大环境中，快速求变，解放思想，才能成就中国商业地产新的辉煌。

　　近半年多来，因忙于一线操作，写字的时间少了，交流的时间也少了，但在实践中总结出的成功启示，希望对正在操作商业地产的人们有所帮助：

　　一、“交易”是突破瓶颈的关键

　　商业地产，它的定义很多，教科书上写的，专家讲的，大多都拘泥于运营、管理、招商，往往忽略了“交易”这个商业地产最为本质的环节。

　　目前的商业地产市场生存局面与过去5年已经完全不同，因循守旧、惯性思维只能是维持直至被市场淘汰。今天房地产市场的变化并非周期性或阶段性的调整，而是根本性的转变。不是成交量、环比价格等数字的不同，而是中国房地产产业结构、运营模式和市场结构的重大转型。不是你做的产品不好，而是原先买你产品的人不见了。整个中国的商业市场完全改变了。

　　2009年以前的开发模式是以开发商的硬性供给，市场上存在的模糊需求为项目开发的判断依据。所谓的产品创新、营销思路造成的结果只有一个：中国房地产生产过剩。万科模式成为代表，更可怕的是中国还有一批开发商到现在还以次为榜样。

　　中国房地产的危机，不是外部产生的，而是积患成疾。国际的经济危机只是加速了资本的撤出，加重的供需矛盾。在此背景下，商业地产该何去何从？

　　在此，大胆的给中国商业地产进行一个重新的定义：通过商业化方式完成商用物业的产权交割。

　　传统的模式，坚持“持有”，坚持“运营”，坚持“招商”。原因只有两个：短期内难以完成交易或根本无法交易。在现在的市场环境下，不仅是策略要“求变”，商业思维更要“求变”。因为，我们是做商业地产，不是做商业。只有如此，才能唤醒市场对你的重新认知。

　　二、“真实”才能发现问题的根本

　　为一个根本就不存在的市场做开发，更可悲的是还有一大批专家为一个个开发商去“策划”市场，“幻想”市场。这不是专业，而是无知。

　　改革开放已经30年，社会财富的快速积累，产业发展的快速升级，人们的意识变了。中国地产市场的投资者们变得更理性了，更清醒了。

　　中国的目的性消费群体的数量正在增加，人们不再盲目相信广告，轻信概念。他们转向追求所购物品的性价比，他们想得到的是产品最“真实”的价格。

　　客服电话、购物服务、尊贵的物业、品牌的企业等等，这些在未来的地产营销中已经不再重要。商业地产营销就是要将营销环节的种种成本转化为一个个商业化的营销工具，给消费者更直接服务和更简单的产品。

　　商业地产的解决核心不是去追求超额的市场利润，而是追求物业的最佳使用价值。这时，“运营”、“管理”、“招商”的作用才会显现出来。

　　商业地产的核心竞争力不是比“产品”，而是比“价值”！

　　三、“创新”是解决问题的核心

　　租售同步与租售分离；科学定价与精确报价；商业导识与交通动线；业态引导而非定位；商业营销而非规划；产品分割与投资回报等等新的营销理念，并不是对原先商业地产运营模式的挑战，而是更好的继承和发展，更不是像很多业内专家学者们所称的商业地产“另类营销”。

　　我只追求商业地产最终的经营成功，而不想通过增加包装和营销成本去追逐高额价格。以资产评估为原则，以市场交易成功为根本，让投资者、商家、开发商三者共赢是商业地产人应有的理念。

　　“理性”是社会进步、市场成熟的标志，在中国的今天，商业地产必须回归理性，创新营销。