到2012年成都“两轴四片”为主的中心城区，甲级写字楼总存量将达到160万平米

　　超过3000家外资企业，130家世界500强企业扎堆成都，稳居中西部城市第一位

　　成都商业地产正在实现从量变到质变的飞跃，成都已成外资最佳区域总部首选城市

　　一句“扬一益二”，足以见证成都唐时的繁荣，而近年来，作为中西部重要铁路、公路枢纽、西部物流中心，成都已经先后被评为“西部商业最佳城市”、“中国最具经济活力城市”、“中国最佳商务城市”和“中国内陆投资环境的标杆城市”，作为全国统筹城乡综合配套改革试验区，成都已吸引了超过3000家外资企业落户成都，其中世界500强企业的数量更是达到了130家，在中西部城市中稳坐“头把交椅”。专业机构预测，随着投资的涌进，到2012年成都“两轴四片”为主的中心城区，甲级写字楼总存量将达到160万平米，成都将成为包括外资在内的国内外区域总部的首选之地，名副其实的西部商务第一城。

　　外企第一城引领成都商业地产新高度

　　在经济全球化、国际化的背景下，城市商业发展水平、经济活力往往与其吸纳的投资息息相关，而同时国内外投资的快速涌进，也会加速提升城市的商务环境，推动以甲级写字楼、总部楼宇为代表的商业地产达到全新的高度。

　　“目前，全球500强企业中，已经有130余家落户成都，在重庆、武汉、长沙等为代表的中西部城市中，处于领先地位，与此相适应，成都商业地产特别是甲级写字楼的发展也处于高速成长阶段，在众多中西部城市中保持领先的水平。”对于国内外企业对成都的垂青，成都外商投资企业协会秘书长袁昕表示，截至2008年底，进入成都落户的世界500强企业已达到130多家，在整个中西部城市中都居于第一的领先地位。同时，对于那些将要设立中国西南地区总部的公司来说，成都越来越被看作一个重要的战略选择，在世界500强中200余家跨国企业扩展城市排行上，成都也位居中西部城市之首，仅排在北京、上海、广州和深圳之后，有超过80%的在华全球奢侈品零售商计划在成都扩展市场。

　　据介绍，作为西南辐射力巨大的中心城市，成都吸纳的外资企业总量已经超多3000家。在袁昕看来，包括世界500强企业在内的国内外企业对成都的认同和选择，对成都写字楼发展助推作用十分明显，最近几年，伴随着一家外资机构的落户，第一件事往往就是需要几百上千平方米甲级写字楼的需求，如近几年花旗银行、毕马威会计师事务所、汇丰银行等国际机构投资者的落户，就对成都商业地产、特别是甲级写字楼带来了强大的消费需求。

　　未来三年商业地产项目集中放量

　　根据有关部门的统计，在高端写字楼、总部物业的需求上，外资机构和国内企业的需求基本上处于平分秋色的态势，实际上，在国内外企业对成都商业物业的需求背后，近年来，越来越多的外资机构和国内企业正纷纷加大在商业地产方面的投资力度。

　　根据有关部门的统计，2008年1—10月，成都新批的223个外商投资项目中，外商投资房地产项目就达到17个，其中商业房地产是投资热点，包括香港新鸿基、爱美高实业、凯德置地等都将投巨资进军成都高端写字楼的开发，而在专业机构高纬环球看来，随着九龙仓、仁恒、凯德、华人置地、铁狮门等项目逐渐步入实施阶段，以及近期市场颇受关注的新希望国际、新希望大厦、喜年广场、万瑞微型CBD等项目投入使用，成都商业地产将实现量变到质变的飞跃。

　　高纬环球认为，成都良好的经济发展环境、重要的战略城市地位为商业房地产的快速发展提供了巨大的空间。总体上看，成都商业房地产呈现出“国际化”、“集聚化”和“规范化”发展趋势，随着大量具有国际写字楼开发经验的开发商进入成都市场，成都写字楼的总体质量将会得到提升。同时，成都中央商务区，人南沿线，东大街金融街和软件园区将成为高端写字楼密集区域，市场未来供应较大。根据专业机构预计，到2010年成都市甲级写字楼的总存量将达到约77.8万平方米，涨幅73%。

　　“旺盛需求+产品升级”西部商业第一城轮廓初现

　　“虽然受到全球经济下行的影响，但成都写字楼市场的需求依然十分旺盛，无论从售价还是空置率情况看都十分健康。”对于目前成都写字楼等商业地产的发展态势，业内人士表示，2008年上半年写字楼售价达7827元/平方米，比2007年上涨40%。甲级、乙级写字楼和工业总部型办公物业月平均租金区间分别为80～160元/平方米·月、50～80元/平方米·月、30～60元/平方米·月，而且从成都现存的10座甲级写字楼来看，其空置率保持在10%以下，充分证明了成都写字楼市场的发展前景。

　　　业内人士认为，成都西部中心城市的区位优势，对于扩展到国内外城市而言都具有战略意义，特别是随着四川建设西部经济发展高地，打造“一枢纽、三中心、四基地”战略的实施，成都将成为西部最大的铁路、公路枢纽、内陆港，拥有国际复合型枢纽机场，同时还是西部的物流中心，这都将给整个城市商业地产的发展带来巨量需求，而需求增长以及良好的高端商业物业开发经验的合力，将直接推动成都成为西部城市中首屈一指的“商务第一城”。

　　机构说法

　　【编者按】

　　写字楼是房地产领域

　　中重要的物业形态，它凝聚了建筑的时代特征，它是高新科技的产物。那么，目前成都的甲级写字楼处于什么样的阶段，又具有什么样的前景？如果现在下手投资写字楼应注意些什么呢？写字楼应如何体现城市的经济脉络和财富流向？这里，我们请闻名国内外写字楼服务机构的成都负责人，发表一些有关写字楼的高见。

　　成都写字楼相当于10多年前的上海浦东

　　第一太平戴维斯物业顾问(成都)有限公司董事兼总经理胡裕华

　　1996年我到上海的时候，发现浦西写字楼的租金最高可达到每平方米100美元/月，还不容易找到合适的房子；而浦东林立很多高档写字楼，但入住率非常低。2000年以后，随着城市公共交通的完善和浦东配套的成熟，上海浦东写字楼市场迎来了真正的飞跃。所以说，一个写字楼租售的好坏，不仅要看该楼自身的品质，更重要的就是周边的配套设施及交通问题等。

　　目前成都写字楼市场与10多年前的上海浦东及北京市场情况基本相同。以上提到的上海浦东及北京市场情况的两个例子对目前成都的写字楼市场发展是有一定的借鉴作用的。现在成都有多个写字楼项目正在建设，预计在2010年、2011年这些项目都会交付使用，未来的市场发展也会按照上述的市场规律来发展。目前成都写字楼最缺少的是硬件设施，与沿海城市相比较，成都存在较大的差距。许多开发商只关心自己开发的项目能否卖得好，从而在销售上寻求更多的支撑点；但对于保证物业最终能否符合商家使用方面的投入就比较少了，如窗户的设计、大小、如何开；电梯的数量、卫生间的大小、数量以及会议室的大小、数量等都没有明确的规定。随着国内外一些品牌开发商在成都建造写字楼项目的增多，本地的发展商也会借鉴到先进的设计理念，从而使成都写字楼与沿海城市之间的差距逐渐缩小。

　　现在可投资甲级写字楼

　　高力国际成都公司总经理蔡孟颐

　　成都的写字楼售价和租金大约是北京、上海的1/3-1/2，租金也大约是1/3-1/2。成都在二级城市中，甲级写字楼的投资回报率位列前茅。

　　如果投资人选中的物业，已有很优质的客户，本身付租能力强，写字楼品牌形象很稳定。从投资角度上来说，这样的投资渠道算是相当好的了。如果，选中的是期房，周边写字楼出租率高，地段交通较好，是城市商务的发展圈中，价格又不高，这样的写字楼也值得入市。因为，成都毕竟是西部的经济中心，成都的甲级写字楼售价和租金都比重庆好，在金融危机的背景下，很多国外企业和沿海企业内迁，带给了成都甲级写字楼不少的租客。

　　我对成都写字楼很看好。金融危机对成都写字楼的确有影响，但影响不会超过3-5年时间，而投资写字楼是一个数十年长期的过程，这一小部分时间，反而成就了众多的写字楼投资良机，尤其是期房写字楼呈现出相当难得的投资机遇。现在购买期房写字楼，会是一个价格很优惠的，在成都最好的口岸，最顶级的写字楼价格也才12000元左右，这个价格只有北京的1/5。几年之后，正好赶上经济景气好出租。当经济复苏起来后，成都写字楼将会有很大的发展空间。

　　成都写字楼有望进入资本市场

　　戴德梁行成都公司总经理黄云龙

　　写字楼是房地产领域中重要的物业形态，凝聚了建筑形式和理念的时代特征以及高新科技的含金量产物；一座高品质的甲级写字楼体现了开发商的实力和入驻企业的形象，同时也将成为一座城市的座标和骄傲。根据国际惯例，真正的甲级写字楼大多数是单一业权的。而目前，在成都的甲级写字楼市场上，属于单一业权的写字楼却为数不多，大多数的开发商都将写字楼通过零散销售将资金迅速回笼。随着成都写字楼市场的自身发展，外来资金或投资商的不断进入，市场也逐渐认识到分散业权给写字楼长期经营管理和维护等方面带来诸多弊端，这也是我们看到一些早期的甲级写字楼无法良性持续性经营而慢慢退去光彩或竞争力的问题所在。根据行业专业化特征，我们不希望开发商还停留在只是一个建设者的角色上，而真诚希望投资商/开发商真正变成房地产运营商，把产业作大作强，为市场提供多元化需求的同时，使利润同样多元化。

　　写字楼物业已进入多级化的时代，市场风云变幻，开发者、需求者已经从感性者慢慢变成了理性者，投资回报是市场永远追求的目标，所以写字楼物业有望通过成功开发、运营，最后进入资本市场，这才是价值最大化的终极所在。

　　成都的甲级写字楼处于起步阶段

　　世邦魏理仕董事总经理温淑薇

　　目前，成都的甲级写字楼的档次，体量和发展水平相比较于国内的发达城市，还处在一个起步阶段。受金融危机的影响，近期北京、上海等地的写字楼租金大幅下滑，而成都由于受到较小的金融危机影响，自2008年3季度来每季度仅下滑4—5%。目前，成都的甲级写字楼租金是其他发达城市同等的60%左右。

　　投资写字楼有些什么要求呢？第一，考察租方市场。空置的写字间不能给你带来任何的收益。买办公楼投资切忌带有盲目性，在购买前要充分考虑该写字楼争对的客户群以及易于出租的体量等因素。第二，在短期内，乙级写字楼显现出较强的优势。首先，高档的甲级写字楼会越来越少分散出卖，选择面较少；在成都，甲级写字楼和乙级写字楼的投资回报率基本相当；乙级写字楼因为租金较为便宜，更易出租。第三，注重项目的开发商，地段，交通，硬件和物业管理等，这和投资住宅道理是一样的。购买写字楼产品尤其需要谨慎选择——作为一个长期持有的物业，软硬件都过硬的产品才能经得起时间和市场的考验。

　　“栽下梧桐树引得凤凰来”

　　仲量联行副董事张裕鹏

　　仲量联行进入中国市场已35年了，进入成都第一个项目是经营管理中环广场，也3年有余了。去年四季度我们的租金水平为103元/平方米，2009年第一季度，租金有少量下滑，但比沿海城市写字楼来说高多了，可以说，我们保持了全成都甲级写字楼比较高的租金水平。我认为，这主要得益于中环广场是只租不售的“单一产权”，方便了我们整体服务，也保障了物业品质和档次，为此，我们为写字楼招到了90%以上是外资企业的高质量租客群体。

　　所以，根据我们五大行曾经出了一个写字楼档次划分标准，只租不售是“顶级写字楼”的首要标准。可喜的是，成都的甲级写字楼只租不售的越来越多了，我们新接手经营管理的航天科技大厦也将是不销售的，仁恒广场、铁狮门、来福士广场等写字楼也都可能只租不售，我认为，成都已经进入了甲级写字楼开发的高级阶段。

　　我们统计显示，前几年，不少外资企业在成都只开设代办机构，需要的写字楼面积一般在100-200平方米，但从去年开始，不少外资机构已在成都投资经营了，需要的甲级写字楼面积至少在数千甚至上万平方米。俗话说，“栽下梧桐树，引得凤凰来”，成都今后一大批“单一产权”模式的甲级写字楼的出现，将大大提升成都写字楼的档次和形象，吸引更多的实力外资企业。