过去一年成都楼市云遮雾罩，住宅市场跌宕起伏。而在下行的经济环境中，以写字楼为主体的商业地产市场显然也在遭遇一场前所未有的危机。面对当前仍旧难以判断的经济形势以及市场需求萎缩的现实状况，商业地产投资群体的信心受到很大挫伤，他们在购买此类产品时更加谨慎和犹豫。从种种迹象看，对于当下的成都楼市，商业地产的滞销似乎已是难以避免的态势，其面临的市场很可能会比近期回暖的住宅市场更加举步维艰。
　　有趣的是，与买方市场的信心不足相反，成都楼市在接下来的时期里，以写字楼为主的商业地产将呈现出大规模井喷的趋势，卖方市场活跃。尤其是锦江区政府近两年来倾力打造的东大街金融大道区域，有媒体做过一个粗略统计，在未来数年时间里，包括中环广场（查看地图）、喜年广场、信德东方广场（查看地图）、国嘉新视界广场、美国铁狮门项目、爱美高项目和新鸿基环球贸易广场在内的已建、在建和将建项目，总共将会有超过150万平方米的甲级写字楼上市。

　　相关人士告诉我们，这个数字意味着将来成都几乎半数以上的甲级写字楼都将聚集于此。而就目前东大街所呈现的项目进度来看，大多数项目仍处于沉睡阶段。而真正已经显现雏形的项目中，来自深圳的花样年集团打造的喜年广场和本土房企推出的国嘉新视界已经处于市场博弈中。

　　这两个处于东大街首尾的商业地产项目，乍看之下似乎并没有多少共性，前者标榜为2009年成都第一高楼，包含甲级写字楼、精装公寓、国际酒店和精品商业在内的综合性商业复合体，后者则是本土房企国嘉地产继时代广场（查看地图）后全新打造的商业＋住宅综合地产。无论从开发商背景还是项目产品定位，表面上看来都相差甚远。但必须承认的是，无论是市场大环境还是项目所处和小区域，喜年广场和国嘉新视界面对的其实都是完全相同的境地，因为它们必须共同面对整个商业地产疑似“滞销”的尴尬，共同面对金融危机带来的投资性客户信心受挫的困境，当然，也同时被烙上东大街金融街商业地产的先行者身份。最重要的是，相较于区域内后续项目多数选择的自持物业方式，这两个项目都将以销售盈利为根本目的，这让它们在本质上取得了一致。而有了这个共同的目的，他们在产品定位上和营销路径上的差异最终都可以殊途同归。

　　因此，我们这次的《品牌报道》决定以喜年广场和新视界广场为切入点，并不是想要拼凑出一场贴身肉搏、你死我活的场景，而是想通过对先行呈现的这两个项目的分析解读，把脉东大街金融区乃至整个成都商业地产市场的真实趋势和未来蓝图。

　　产品篇

　　历来，评断商业地产项目的产品配置都分看硬件指标和软件指标两方面，硬件指标不外乎电梯、空调、大厅、楼宇控制等设施，而被形容为软件的部分便是物业管理。物业管理对于物业尤其是写字楼物业的意义，丝毫不会弱于硬件配置。在这个环节，喜年广场和国嘉新视界做出了同样的选择，聘请世邦魏理仕为物业管理公司。

　　喜年广场

　　关键词：2009成都第一高楼

　　“谁是2009年成都第一高楼？”2008年末，喜年广场用了一个在业界看来很有些烂熟的桥段，展开了项目营销的头波强大攻势，推广的主题就是其190米的建筑高度。

　　总占地13亩的喜年广场，建筑面积约13万平方米，呈双塔造型分布。作为一栋商务复合体，其项目东塔为甲级写字楼宇，设计高度达49层，是截至目前全市规划建设的一环内最高建筑，建成后也将是东大街金融商务大道首个投入使用的标志性建筑。附楼部分3～14楼为自持酒店物业，14楼以上则是目前正处于销售阶段的趣园精装公寓。

　　质疑：精装公寓和酒店的自我矛盾

　　如今每每聊及写字楼的话题，总离不开国际超甲级、智能化等高科技词汇，硬件指标考量已经成为写字楼竞争的主力战场。在写字楼部分，喜年广场的定位非常清晰明了——49层的甲级写字楼，无论从项目地段、建筑形态还是硬件指标考量，都无可挑剔。目前主体即将封顶，处于销售前期的内部认购阶段。

　　然而，相较于写字楼的干净利落，喜年广场在其精装公寓、酒店以及配套商业上的定位把控，似乎要模糊得多。

　　按照喜年广场销售负责人的描述，附楼的15～32层为名为“趣园”的酒店式精装公寓，该公寓沿用花样年在深圳开发的已有良好口碑的同类产品“趣园”为名，旨在获得产品品牌效应在老客户中的延续。这点本身无可厚非，然而，据记者了解，深圳趣园是纯住宅产品，并无写字楼以及其他商业，并且是位于高尔夫球场旁的以生态景观为卖点的项目；成都趣园则是以市区金融中心为依托，两者除了均是酒店式公寓，并无过多相似之处。其次，趣园精品公寓（查看地图）除去每层唯一一套的100平方米大户型，其余400余套房源户型均为46～48平方米，以高文安设计的四种风格统一装修，共用楼下酒店的物业管理，同样提供叫醒、擦鞋、门童、行李运送等服务。

　　记者在现场看到，该公寓无论从硬件上的房间格局还是软件上的物业服务，甚至是其负责人所描述的“以高端商务人士为主的客户群体”，都与楼下的酒店有着很大程度的相似和交叉。同个项目下两种产品的定位似乎出现了自我矛盾和相互排挤。

　　国嘉新视界

　　关键词：时代广场升级版

　　作为国嘉地产的经典之作，时代广场在2003年全面创新了成都写字楼配套纪录，当时被誉为“西部最佳写字楼”，据说后来面市的很多写字楼都是以其配置为参考标准。这栋楼至今仍是成都CBD区的地标性建筑，索尼、东芝、渣打、巴黎银行、拜耳、和黄等企业长期租住于此。

　　国嘉新视界中的写字楼部分叫作新视界广场，是国嘉地产继时代广场之后开发的第二个商业项目。应该说，在巨头云集的东大街，国嘉地产与其他开发商相比实在不算什么。但由于时代广场的成功，让人们对国嘉新视界同样抱有很大期待，其负责人也很肯定地告诉记者，国嘉新视界的硬件配套将高于时代广场，为时代广场的升级版本。

　　质疑：商业地产中的住宅面孔

　　从锦江区关于东大街延线金融大道的规划中我们可知，延线的这些商业项目几乎都包含有相当体量的住宅产品。据记者调查，区域内配套的高档住宅面积将会超过200万平方米。

　　据说这样的商业地产住宅混合配比也是将来城市规划的必然趋势，可以有效避免城市上下班带来的钟摆式人流。不过，对于金融商业区域中的住宅而言，明确的定位是项目良好运营的前提。东大街作为以金融商务为主体的区域，其住宅产品的客户定位也应该是相对应的商务人群。

　　我们知道，国嘉新视界中也有相当体量的住宅，对于这部分住宅，开发商却选择了与其商业部分完全无关联的客户定位，即将产品定位为吸引本地居民的纯居住项目。这样的定位即使不影响现在的销售，也很可能会对写字楼项目今后的整体运营有所影响。

　　喜年广场 国嘉新视界（新视界广场）

　　开发商 花样年地产 国嘉地产

　　产品形态分布 东塔为49层的超高层写字楼，建筑高度约190米；西塔为星级酒店和精装公寓的综合楼，其中3~14层为星级酒店，15~32层为精装修公寓 1栋写字楼＋2栋住宅写字楼产品为130－250平方米自由组合，单层面积900平方米层高 3.6米 3.9米 物业管理公司 世邦魏理仕 世邦魏理仕

　　车位数量 606个 445个

　　电梯配置 13部世界顶级品牌电梯，6米/秒 总建筑面积约20000平方米，配置6台2.5米/秒的高速品牌电梯

　　交通状况 成都市东大街 古玩城旁 紧邻地铁二号线及人民南路延线，位于东大街和二环路的交汇处

　　PK：商业地产中的住宅配比如果真的成为未来城市规划的一个必然趋势，那么其中住宅产品的市场定位一定要把控准确，否则难逃其尴尬身份。此文中两个项目都或多或少存在这方面的败笔。

　　市场篇

　　尽管是在住宅市场低迷的大环境中，喜年广场和国嘉新视界同样选择率先以住宅产品打开销售局面，这也间接印证了我们此前的猜测，写字楼的销售难度仍旧大于住宅。而选择以住宅销售为先，最直接的好处是可以快速收回资金用以项目的持续进行。

　　喜年广场

　　关键词一：以趣园精品公寓打开住宅市场

　　从去年年底开始，喜年广场便开始在市场上有意无意地进行项目的前期推广，在很多媒体上都（查看地图）可以见到喜年广场“中国西部华尔街·首席商务复合体”的宣传语。本月初，项目开始正式销售，首推150余套趣园精品公寓，价格在9500～9800元/平方米。该批房源的户型均在46～48平方米之间，且为精装修、全配家电，推向市场后反应良好，目前仅剩20余套。开发商预计将在房交会前后再推100余套公寓。

　　关键词二：以谨慎姿态试水写字楼市场

　　而在写字楼部分，喜年广场目前仅限于小范围内部进行认购，且只接受整层和半层的认购，并没有对外正式进行推广和销售。

　　在某业内人士看来，“这样做的原因是开发商对于写字楼市场一次小心翼翼的试水，在没有摸清市场的冷热前，花样年绝不会轻易有所行动。”根据内部渠道获得的信息，喜年广场写字楼将基本以整层和半层进行整体销售，一层楼总面积约1400平方米，粗算下来价格为1600万元左右（查看地图），这种大投入让写字楼投资客群分外谨慎。

　　国嘉新视界

　　关键词一：地震后率先实施一口价

　　去年地震前，国嘉率先开始销售住宅部分，并开始在媒体上大肆推广其住宅产品，导致某业内资深人士直至现在都以为国嘉新视界是一个纯粹的住宅产品。如此的营销定位对该项目后期的运营究竟会否带来影响，目前尚无定论。

　　开盘初期，住宅均价为7000多元/平方米，但市场并没有让开发商满意。随后的地震更是让销售举步维艰，5月下旬，国嘉地产做出了一个震动业界的决定，以6500元/平方米的一口价，不分楼层、不分朝向进行抛售。这在刚经历地震、多数开发商都还在硬挺的阶段，无疑是在成都楼市投下了一颗深水炸弹。而值得肯定的是，国嘉最终凭借这一拨攻势完成了过半的销售，目前住宅部分总共700余套已经销售完毕。

　　关键词二：认为目前写字楼市场好过2003年

　　去年年底，项目进入了写字楼销售阶段。在具体销售环节上，14层以上采取整层销售，14楼以下是小单位式的，可以量体裁衣，也可以化零为整，产品虽然较为细碎，但更加迎合销售。

　　而关于我们对写字楼市场的质疑，国嘉地产相关负责人并没有表示过多的担忧，在他看来，“尽管金融危机对写字楼投资者的信心影响很大，但也好过于2003年时代广场的销售时期，那个时期的客户完全不了解也不相信写字楼这种产品，我们当时的很多业主都是以赌博的心态下单的。而最终，时代广场让他们获得了很高的投资回报率，这中间很大一部分业主也尾随我们成为了国嘉新视界的客户。”可是，在我们询问关于项目目前的销售进度时，却没有得到一个肯定的答复。

　　总户数 开盘时间 开盘价格（元/平方米） 销售现状

　　喜年广场趣园精品公寓 400余户 2009年4月初 9500～9800 第一批次150余套现已销售130余套

　　喜年广场写字楼 待定 待定 内部认购中

　　国嘉新视界（住宅） 700余户 2008年4月 均价7000多，地震后调价6500 售完

　　国嘉新视界广场 2008年底 均价11000 在售中

　　PK:就目前的销售状况来看，住宅的销售随着年初小阳春的回暖，两个项目都取得了不错的成绩。而在写字楼的销售上，花样年表现出的过于谨慎，让我们不得不相信写字楼市场所面临的严峻形势；随后在对新视界广场的采访中，开发商更是从头至尾都没有告诉我们项目目前的实际销售进度。两者在写字楼的销售上都不可掉以轻心。

　　结语：

　　在全球经济危机的笼罩下，众多跨国公司以及国有大型企业大多暂停或取消扩张计划，而众多中小型企业则在温饱线挣扎，很大部分企业都采取了全面收缩的战略，业务扩张延缓、办公面积削减，客观上导致了商业地产市场需求的萎缩，也挫低了投资者的投资信心。

　　然而，东大街延线目前已经汇集了诸如美国铁狮门、香港华人置业、香港九龙仓、爪哇控股公司、香港新鸿基地产、花样年集团等众多国内外地产巨头，以及信德地产、国嘉地产在内的本土老牌房企。因此，即使在市场萎靡的大环境中，这个区域也无法不受到业内外投资者密切的关注。