- www.3puok.com 2010-01-04 09:41:47
- 全程控制策划是在动态市场中建立土地价值发现控制系统和土地价值实现控制系统的全面解决方案。它以土地所在地区的市场成熟度、有效市场需求力、发展商实力、工程技术为边界条件，全过程适应市场需求，动态中控制各条件，适时转化为收益的实现、资本的回报与增值。它涉及房地产生产开发经营的全过程，由开发策划、概念策划、营销策划构成。
商用物业的开发是房地产开发中最具挑战性的类别，风险大、回报高，复杂性、专业性要求高。一方面商用物业使用目的不像住宅，住宅主体的目的是满足个人居住所需，而商用物业则是满足经营所需，从中长期而言升值速度商用大于住宅。另一方面商用物业的需求是经营需求，对交通条件、周边环境、商业组合、经营规模的要求依存度高。好则回报高，差则可能满盘皆输，不单是要销售成功、建设成功，而且要成功经营，并要解决商用物业特有的二元消费主体，即投资人士与商家经营人士的不同，及二元主体造成的业权分散与经营旺场所需统一业权的矛盾。在商用物业房地产实践中和商业经营中，全程控制策划较好地解决了上述问题。
·实例：
位于广州火车东站、总投资２０亿的广州“中泰国际广场”是一个在重要而独特的交通枢纽地段建设的一座集商业、酒店、公寓和写字楼为一体的多功能综合性大厦。２０００年导入全程控制策划，现已成为广州国际口岸物业典范，并荣获了“２００１年广州最佳商用物业策划奖”。
中泰国际广场全面导入了全程控制策划的方法，进行以“赢在开始”为指导的概念策划、“保障成功”为指导的开发策划、以“精确互动营销”为指导的营销策划，使中泰国际广场从遇困６年项目成为２００１年广州商用物业开发的一个奇迹。
中泰国际广场占地１．５万平方米，位于广州天河火车站旁，有地铁、轻轨和公交车配套。一般观点认为火车站旁只能成为火车站的配套项目。传统火车站人流杂，过客匆匆，没有太大的商业价值，只能做一些批发功能。导入全程控制策划后，我们请专业调研公司在广州、深圳、上海进行专题研究并考察了国外同类型城市后，发现在都市中，交通枢纽外围第一圈层为大型商贸集中地，第二圈层为政治办公集中地，第三圈层为居住地，而中泰国际广场正处于广州天河第一圈层，应发展综合商用物业。我们提出的“口岸物业”的概念为投资商所接受，为成功奠定了基础。
在成熟的房地产市场，各层次消费者也相对成熟，狂轰乱炸式的推广方式是在做较大的资源浪费。我们在营销策划中导入了精确互动的营销实践，以论坛营销为重点的方式首创论坛开盘，已成交１．２亿元，一年内举办了６轮论坛。
从财富论坛、铺经论坛、装修论坛到以招不成即引爆的“广州第二爆”招商论坛、交场论坛，与投资人士及商家形成精确互动，达到了成功招商和销售的目的。
·商用物业价值：
成功的房地产投资在于土地价值的发现。价值和金钱都是一种观念，价值处于波动之中，房地产也处于波动之中。对房地产开发商而言，对土地价值的认识尤为关键。不同的价值观赋予土地不同的灵魂，就会导致房地产价值的不同。在社会经济活动中，这种特性在商业物业里表现得特别明显。商业物业与居住物业的价值不同，从而为发展商、消费者、投资者和经营者提供了共赢的场所。所以说，对土地价值的挖掘，即是对金钱和价值的认识。也就是说，土地价值的发现是成功的房地产投资的关键。
·最满意的策划理念：
好莱坞式的策划理念，即把生活的细节融入到房地产策划之中，并赋予房地产梦幻与惊奇。
