- www.3puok.com 2010-01-04 09:41:47
- 购物中心在开发程序和开发内容上都远较一般房地产复杂。最重要的差异在于它是一个统一规划，统一建设的商业中心，它的经营管理权是不能分割的。这一点对开发商的投资心态是一个严峻的考验。
与欧美国家的购物中心主要由商业财团开发不同，广州购物中心的第一代投资者多数来自房地产业。然而事实证明，并不是每一个房地产商都能同时胜任零售业开发商的角色。
“房地产商有不少是急功近利的。他们感兴趣的往往只是物业投资的回报，而不是购物中心的商业繁荣。”时代广场发展商金顺房地产公司的胡苏南副总经理说，“为了尽快回笼投资，有的开发商将购物中心的产权肢解，把店面分割成一个个小‘豆腐块’卖掉。这样一来，买断了铺位的小零售商便各自为政，你卖香水，我可以在你隔壁卖咸鱼，整个购物中心失去了统一的整合，经营上就完全陷入了混乱和失控。”
那么不出售铺位行不行呢？天河城广场坚持“只租不卖”，以维护对商铺统一管理的做法为业界普遍称道。但打算仿效的人似乎不多。租金回报的周期相对较长，而大型购物中心的投资又动辄上10亿，并非所有开发商都有能力长期承受如此巨大的资金压力。有的开发商以高昂的铺租“杀鸡取卵”，将零售商们“斩”得鬼哭狼嚎闻风而逃，最终还是失败。
房地产商的获利要求和零售业发展规律之间的矛盾，成了困扰广州购物中心经营的一个难解之结。
在这对矛盾的双方之间，如果能找到某一个平衡点就好了。好几家开发商都在就此进行着尝试。
中华广场将平衡点寄托于他们的“秒秒金回报计划”。开发商昌盛集团的刘青青总经理介绍说，“这个计划就是开发商以高额回报为条件，将卖出去的店铺从业主手里反租回来，在反租期内（一般是5年）由开发商自己经营或委托素质好的商家经营。但是反租铺位的比例要限制在全场总面积的10％以内。”刘总强调，“这是控制资金成本的一条安全保障线。”不过，这种“反租”的做法在业界也不是没有争议。
“其实租还是卖并不是关键，关键是租和卖都要遵循一个原则：不损害购物中心的统一管理。”时代广场负责招商的钟朝辉主任介绍说，时代广场的招商办法是将6成面积的铺位出租，主要面向散户和小业主；大型铺位以出售为主，主要用于引入名牌主力店。如友谊商店就购买了1．3万平方米的铺位。名牌主力店信誉良好，自我约束力强，一般不会随意更改固有的经营路线，因此这部分店铺虽然卖出去了，但其经营内容与广场总体规划之间的协调还是有保障的。
而中旅商业城则选择了另一个平衡点。开发商捷中宝销售中心经理周颖舟归纳说，中旅的办法有三条：一是将所有权与经营权、管理权分离，把购物中心交由境外的商业管理公司打理，房地产商不直接参与购物中心经营；二是将6．3万平方米的铺面一分为二，3／4用于安排大型主力店，拿出1／4用于出售，但买主必须在合同中承诺服从购物中心的统一规划和管理；三是将铺位面积控制在100平方米以上，不允许随意分割。事实证明，这种招商理念完全可被商家接受，从上月中至今1个月就卖出了5成铺位。
