- www.3puok.com 2010-01-04 09:41:47
- 开发量 承载量。既然商铺不是商业地产的全部，那么地产项目中的商业设施比例就成为一个不容忽视的问题了。在小区安保措施日益完善的情况下，很少有开放的让所有的人都可以进去的小区商铺了，假设商铺的经营不能够实现投资的增值或者利润尚不能抵租，那么这样的商铺也就没有生存的空间了。所以只有适度的安排项目中商铺的比例，才能保证商铺投资者的利益，只考虑自己的销售利益而不考虑业主的长久利益，无限制的增加底商，是对业主的极不负责。 经济学中有一条法则叫“水桶法则”，意思是一个水桶蓄水量的多少不在于最长的那根木条而在于最短的木条。这个法则同样适用于商业地产的开发。商业地产的成败不在于商业设施够不够气派，也不在于商业设施够不够多，而在于这些商业设施到底能够承载多少的消费量，如果一个小区的底商有50个，底商业主每月至少有两万元的销售额才能顾住租金和人工成本，而小区以及周边每月最多只有70多万的消费，那么至少有30%的底商是亏损的，这样的商业地产即使每平方米卖到6000块的天价，也可以说底商投资是不成功的。
商业地产的投资者是业主，如果投资者得不到开发商承诺或描绘的利益，那么开发商的责任就不容回避。所以在计划实施商业地产项目前对商业地产的准确定位，明确开发的商业地产类型和规模就成为开发商分内的事情了。商业地产的开发量和周边物业所容纳业主的多寡之间有一定的比例，明确比例的关键在于分析商铺可能会被用作的商业类型，分析业主（这里指的是消费者）的需求，尤其要了解业主日常在商业场所花费的多少，这样就能基本上估算出业主可能需要的商业设施的多少了，毕竟一个小区的商业设施不可能会像大型商场那样承载每年几千万甚至上亿的消费量。
综合--商业地产模式
商业地产转化为商业设施，不同的商业设施比例也是关系商业地产投资成败的因素。因为工作的缘故，在做项目市场调查的时候，我曾经征询过一些计划购置商业地产的客户，想了解他们买后的用途，结果自用的比例和出租的比例大致在3：7之间，而在计划自用的客户中，用于便利店和服装店几乎占去了八成以上。看到这个数据当时就有些想不开，如果商铺全是雷同的用途，那么它能不能真正给周边的业主带来方便？在雷同的用途下，这些商业设施能不能真正实现赢利？生态上还有一个平衡原则，如果商业配套实现不了平衡，那后果将会怎么样？
在上文中我曾经说过：一个成熟的商业地产模式必然是包括商铺、餐饮、写字楼、娱乐休闲场所等非住宅形态在内的房产类型的综合。这里面也有一个平衡的原则，即使是德化商业步行街也不全是卖服装的，北二七路上照样有咖啡店、酒店和饭馆，除非计划建设专业市场，否则找不准周边业主需求的商业设施是没有任何前景的，即使它处于繁华路段。所以商业地产投资的关键不是看增值能力的高低，而是看是不是能够赢利，赢利与否的关键是能不能找到最有前景的商业类型。
人流量是关键
一般情况下，开发商都愿意把商业地产放在繁华路段。实际上繁华路段有两种类型：一种是车流量的繁华，另一种是人流量的繁华。商业地产的开发首先要考虑地段，更要考虑能够驻足的人流，车流的繁华并不能给商业地产带来真正商业上的繁荣，否则107国道可能比郑州的任何一条道路都有可能繁荣得多。东西大街确实是一条繁华路段，每天的车流量在13000台左右，当车辆匆匆而过的时候，钱也跟着匆匆而过了；相反，政七街是一条背街小巷，但是依靠纬四路集贸市场和附近的中学，这条路上商业门面的租金并不比文化路上的门面低多少。所以，只有人流量才最能体现商业地产的核心价值。
人流量分为两种：一种是固定的人流，也就是周边消费者经常光顾的流量；一种是非固定的人流，非固定人流的变化以火车站地区最为明显。非固定的人流在特殊情况下也可以转化为相对固定的人流。这方面的代表是郑州北二七路，由于这条道路经常发生交通堵塞，因此乘客在等车的时候就会抽空去看看周边的几个专卖店，有人戏称北二七路的繁华市政功不可没。
对于占商业地产大多数的商铺来说，周边的业主是绝对意义上的固定人流，它构成商铺经营者的经常性利益，所以在挑选商铺上要特别注意周边消费者的购买力，这是选赁商铺的第一条法则；选择人流量大的商铺比选择车流量大的商铺更能保证利益，这是选赁商铺的第二条法则；把非固定人流转化为相对固定的人流，这就不是选赁商铺的问题，而和商铺业主的经营技巧有关了。
