- www.3puok.com 2010-01-04 09:41:47
- 多种因素引动商业地产。商业地产的异军突起固然有入世利好大背景的支撑，同时，也与房地产市场发展到一定时期形成的许多因素有密切的关系。近几年，城市的快速扩张，大盘的不断涌现，政府在城市规划中对新型商业布局留下的空缺，无形中促动了商业类物业的发展。对北京来讲，到2002年12月31日，原有用于房地产开发的土地按政府规定如果尚未开发将予以收回。另外，2008年奥运会之前，北京的各类建设工程将暂告停止。房地产开发企业面临着近两年大量的住宅、写字楼新盘集中上市、竞争加剧的压力，以及企业对房地产市场中、长期投资的预期。部分发展商意识到，应该寻找新的机会，将资金从住宅、写字楼的“大篮子”里分流出部分，放到新型商业物业、旅游物业、教育物业乃至文化娱乐产业中。而销售价格高出住宅2至3倍的商业类物业自然是发展商的首选。此外，还有一些准备上市的房地产企业选择投资商业地产，主要目的是为了改变企业的资本结构，增加企业的良性资产，为今后上市创造条件。
商业地产是“金篮子”？
新型商业地产近几年的良好前景无可置疑，房地产商进入商业地产，在获取土地、项目审批、建设成本控制等方面也具有优势。但新型商业物业与住宅、办公物业有所不同，新型商业物业需与其特定的经营模式相匹配，并不仅仅是单纯的门面形式和面积大小的问题。发展商大多不了解新型商业的经营模式以及多种商业形态间的差别，对消费需求和商业经济也缺乏专业研究，不易选择和把握入驻商家。因此，开发企业涉足商业地产风险与机遇同在。
房地产商做商业地产应该从选择商业经营模式、合作方式以及规划设计、商圈需求等几个方面注意规避风险。
开发商首先应该从需求者的角度确定自己需要做的是大覆盖面、开放性的商业物业，还是仅仅服务于自建社区的商业物业。然后，再根据服务对象去了解并选择相适应的商业业态，确定开发量贩式的，还是零售式的；采用传统销售形式的，还是开架式的；综合型的，还是各种不同的专卖店。
其次，开发企业需要确定与商家的合作方式。大致有两种，出租现房，或引进专业经营管理人才，收取后期营利利润。由于经营商业非房地产开发企业的长项，在选择合作经营模式时，开发商应尤为审慎。
商业物业，特别是新型商业物业，根据其不同的商业业态，都有其专业的人流、物流动线设计和面积、仓储要求。因此，开发企业需要在选定合作对象后，根据商家要求先做好规划设计，再动工建设。若先盖好房子再选商家，往往会因设计不合理造成招商难，或出现追加投资、二次改建的被动局面。
发展商对商业地产的投入量与市场需求关系紧密，在选择合作对象的同时，开发企业还应该了解所在区域现实与未来的城市规划和商业布局，避免信息不对位造成损失。
商业物业在楼盘销售中往往被开发商当作促销的一大卖点，因此，在项目的前期规划设计阶段，商业物业的形态、规模通常被作为商战策略，各开发项目间却三缄其口。而当同一区域内几个楼盘相继推出后，往往出现同质化的商业物业“撞车”，由短缺突变为严重过剩的局面，从而导致商业物业经营者和房地产开发商双方利益受损。有业内人士认为，北京CBD地区目前已经存在这样的隐忧。好又多、沃尔玛、家乐福等多个大型超市的涌入，加上多条商业街的开发，难免会造成商业物业过于集中，租价下降。另外，在各类新型商业集中涌入的情况下，各商业经营者之间为抢占市场竞争十分激烈，也会出现信息不对位，开发企业在投资前也应该对对方的竞争状态有所了解。商业物业一旦定向规划建设，便难于转作它用。为避免损失，开发商应该根据市场的变化及早加以调整。
