- www.3puok.com 2010-01-04 09:41:47
- 我们将目前国内外常用的几种商产地产项目开发模式、赢利模式进行分析，来阐述其各自的利弊。
— “市场式”开发模式
开发商将商业物业统一开发，分隔成店铺，产权分散出售。此开发模式是中国商业地产开发的最原始模式，基本上完全采用了住宅房地产开发的流程及模式。其开发行为多数为主观的，缺乏坚实的市场基础、专业的商业定位及规划。这种模式两三年前在国内相当普遍，由于项目长期运营的成功率很低，目前只有在中小城市还普遍存在，通过“概念”来进行炒作开发；“小康之家”、“电子商城”、“ 鞋城 ”等皆为原始的开发模式。开发商总是通过给小投资者一个赢利“概念”的前景，迅速将产权分散出售给他们，以求尽快回笼投资，创造利润。由于缺乏对市场的真正研究工作，没有合理的体量及商业规划，无法实施整体管理，抗风险能力不强，而小投资人大部分无商业资源及运营经验，同质性竞争惨烈，项目长期运营成功率很低，实际上对社会，对小投资者及商户造成了极大的损害。随着人们对商业及商业地产的逐步了解，这种开发方式越来越不被人们接受，越来越难以实施。但目前还有不少开发商，为了尽快收回投资 ，在通过更换“概念”的方式进行同样模式的开发。比如，在目前商业相对缺乏的北京亚北地区，开发商用“北京商业物业应是住房物业价值3倍”的简单概念销售“步行街”，虽然店铺销售的不错，但小投资者缺乏商业资源及商业运营经验，难以填满商业，由于产权分散，难以统一规划管理，而此地区各类大型商业纷纷立项开工，在商业竞争日益激烈的未来，这些项目难以健康发展。
这类开发模式可称为“市场式”或“售房式”
— 初级“购物中心”模式
有了开发购物中心的基本理念及开发程序，进行过比较深入的市调，进行过商业定位及商业规划，但由于缺少商业资源及专业技能，不了解不同业态商业的基本要求，在不确定主要入住店铺的情况下，盲目开工建设。由于主力店的不确定，在日后的招商工作中难免产生较大的建筑及结构改动，并容易产生功能的不配套。此类型开发模式中往往预留出一部分商业面积用来出售，但同样会产生业态不平衡及难以统一管理等困难。比起第一类模式有很大的进步，但“主观性”仍太强，实施起来相当复杂繁琐，常常因店铺的要求不同，与设计不符进行改造，造成时间及投资的浪费。重庆某近20万平方米的大型商业项目只作了一个相对简单的市调工作，一个“模式”的商业规划，在没有任何大型主力店铺确定情况下，开工建设，风险相当的大，目前开发商主要考虑的只是工期问题，而商业业态及入住商铺的不确定性势必产生巨大的投资浪费，将会严重影响项目商业赢利的潜力。
— 中级“购物中心”
前期调研分析、选址相当认真合理，项目前期进行过主力店预招商工作，即对主力店进行较实质的接触，基本确定了双方合作意向，对其租金、建筑要求及管理方式达成了共识。大连万达购物中心开发模式基本属于这一种，把主力店预招商工作定义为“订单式生产”。开发目的性很高，最大程度上减少了浪费。但常常因为资金链问题（希望资金尽快回收以开发新的项目），对相当大比例的小型店铺进行产权出售。同样由于管理产权不统一，而许多小投资者不具备商业资源及运营能力，这部分小店铺将成为购物中心的“软肋”，难以全面体现及提升购物中心的价值，并在运营过程中产生不利的影响。法国有一家运营不错的购物中心，产权为6家公司所有，由于运营时间较长，购物中心老化难以保持及提升对消费者的吸引力，应马上实施改造。6个业主由于利益及自身因素原因难以迅速对改造计划达成共识，经过6年漫长的谈判最后才达成统一意见，而在这6年中，购物中心的整体营业额下降了三倍，给所有业主造成了巨大的经济损失。
— “金融产品式”开发模式
开发理念与前三种模式定义不同，商业项目作为一种“金融产品”来开发，主要原则是在项目开发的各个阶段，规划设计出尽可能完善的、确定的商业物业的价值，由于考虑到了商业运营的长期性，并且用国际通用的专业方式进行项目开发及价值体现。在项目开发及运营中，保持了与资本对接的基础，在各个阶段比较容易进行投资及融资工作。此种模式要求开发商具有很高的专业开发能力及商业资源，而这也是目前大部分开发商所不具有的和不重视的。
欧美近十年购物中心的开发基本上采用这种模式。
·购物中心赢利的关键基本要素
— 充分认识商业的长期性，购物中心的开发目标是长期为商业服务
— 充分认识到商业的价值，只有商业运营良好，商业物业才有价值，才能有增值空间
— 认真全面的市调及分析，确定消费能力以确定项目体量及商业定位
— 专业的商业规划及建筑规划，以保证商业最佳的运营条件及消费者的各类需求
— 主力优秀商业的招商，最大程度的吸引消费者，并保证租金收益的安全、稳定性
— 科学的商业管理系统及团队，这是项目运营发展的保证
目前商业物业在欧洲资本市场非常活跃，其收益率高而风险相对小，投资机构对项目的审查也基本基于以上几个因素的考虑，其计算基础是以整体商业营业额来评估商业物业的价值，非常合理及公正。
·商业地产开发的最高境界
商业地产开发的最高境界是通过对土地资源、专业资源及商业资源的最佳组合，建设可长期运营的商业及地产组合体，通过专业的商业管理技能及团队充分发挥商业潜力，使商业蒸蒸日上，以保持商业物业增值。通过专业团队的国际化的开发方式，使商业物业的价值在开发及运营的各个阶段最大化，并保持与资本对接的基础及机会。
