- www.3puok.com 2010-01-04 09:38:34
- 第一部分：招商策略
第二部分：招商进度中的比例分配
第三部分：招商付款方式
第四部分：经济分析
第五部分招商费用预算
第六部分：各楼层商品结构定位
第七部分：招商准备工作及时间安排、达成目标及实施内容
第八部分：广告宣传策略
第九部分：开业庆典
第一部分：招商策略
招商策略：立足北京、面向全国、走向国际
以北京为重点，在确保北京地区招商工作全面、顺利开展的同时，各招商部门安排出20％的招商力量，对外地（包括外地国内产品的厂家和经营商、国外产品的国内代理、国内内销分支等）运用电话、传真、网络、DM等现代化通讯手段进行招商。效果理想的情况下，在保证北京地区招商指标的同时，随时进行调整加大外地（及国际）招商力度。
第二部分：招商进度中的比例分配
招商的前期阶段，招商的比例计划为：北京地区招商占60％左右；外地招商占20％左右；国际招商占15％左右；预留出5％的比例，作为机动或炒作。
其中：北京地区招商所占比例不得超出整体的60％；外地招商、国际招商的比例可根据实际情况扩大，扩大部分可占用本地招商份额；根据招商实际情况，如果招商出现火爆，可加大预留部分的比例（例如10％）。这样后期可通过保留精品商铺推出、拍卖等方式提高价位水平，在项目只有同期推出的情况下，通过预留部分享受到商铺升值的部分利益。
第三部分：招商付款方式
一、租金交纳及优惠政策有以下三种方式：
1、一次性交纳3年的租金。从第四年起租金递增5％；第五年租金递增6％；第六年租金递增7％；总体租金递增比例不超过原租金水平的20％。
2、首期交纳5年租金的30％，正式开业前再交齐5年租金全款。从第六年起租金递增5％；第七年递增6％；第八年递增7％；总体递增比例不超过20％。可签定租约合同期为20年。
首期就一次性交纳5年租金。可获得6年实际使用权的优惠政策。从第七年起租金递增6％；第八年递增7％，总体递增比例不超过20％。除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选一间商铺位置的机会。
3、首期交纳10年租金的30％，入驻前交齐10年租金全款。可获得12年实际使用权的优惠政策。可签定租约合同期为20年。如10年租金在首期就一次性交齐，除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选两间商铺位置的机会。
二、租金交纳及优惠政策2（备选方案）：
1、同上。
2、第一段同上。
首期就一次性交纳5年租金。可获得赠送6个月无偿使用权的优惠政策。从第七年起（含第6年后半年）租金递增6％；第八年递增7％，总体递增比例不超过20％。除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选一间商铺位置的机会。
3、首期交纳10年租金的30％，入驻前交齐10年租金全款。可获得11年实际使用权的优惠政策。可签定租约合同期为20年。如10年租金在首期就一次性交齐，除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选两间商铺位置的机会。
三、分析（以均价8.5元计算）：
第6年租金收入：115472.04*365*8.5*1.05＝3.761646亿元；
第6年半年租金：3.761646/2＝1.880823亿元；
五年的贷款利息：17.91260亿元*0.07＝1.253882亿元；
五年租金9折损失租金：17.91260*0.1＝1.79126亿元；
租五送6个月损失：1.880823－1.253882＝0.626941亿元；
租五送一年的损失：3.761646－1.253882＝2.507764亿元；
‘租五送一’比‘租五打9折’多损失：0.716504亿元；
‘租五送半年’比‘租五打9折’少损失：1.164319亿元；
从上面的分析来看，一次性交纳5年租金免费送6个月对公司最有利，租五年送一年的优惠政策虽然损失最多，但比打9折只多损失7千万，而从对商户的吸引力却大大增强。同时保证提前还贷提高公司的信用级别，综合考虑利大于弊。
注：以上方式并不是机械地推出，可视市场反应情况进行穿插，也可以在尾铺招商过程中，对尾铺招商的优惠力度增加时运用。
四、租金交纳方式及提供优惠政策的理由：
考虑到项目的招商不但要符合公司的总体定位，同时还要兼顾公司的成本回收，并且回收期越短，产生的运营财务费用支出就越少，同时，及时还贷将有利于公司信用等级的提高，对将来的公司发展极其有利。上述方案一方面可以起到将缺乏实力小商户挡在门外的作用（及抬高门槛），达到自然淘汰的目的。同时，根据‘现金是王’的原则，运用对我们影响极小的使用年限的优惠，让利商户，做到先期既给出优惠又不会使应收现款产生丝毫损失。
另外，兼顾将来中心商铺升值，我们可以充分享受到升值的利益，方案设定是为了尽量引导商户去选择5年一次性交纳租金的方式。此方式达到的经济效益将在附上的经济分析内容中计算出具体的数据体现。
第四部分：经济分析
一、交纳（三年）租金经济分析（理想价格）
1、根据可出租实际使用面积按115472.04万平方米计算；
2、按照每层出租实际使用面积平方米计算；
3、平均租金价格按每天每平方米9元人民币计算；
每层定价为：平均租金价格为：9元/㎡天
楼层 租金价格（元/㎡天） 出租面积（㎡） 说明 应完成利润额（亿元）
六层 未计算
五层 7.5 18503.89 18503.89*7.5*365*3 1.51963
四层 8.0 20454.30 20454.30*8*365*3 1.79180
三层 8.5 20454.30 20454.30*8.5*365*3 1.90378
二层 9.0 20006.66 20006.66*9*365*3 1.97166
一层 12 16876.91 16876.91*12*365*3 2.21763
B1层 9.0 19175.98 19175.98*9*365*3 1.88979
B2层 未计算
总计 均价9元 115472.04 共回收五年租金费用 11.29429
说明：⑴、11.29429亿元的30％为：3.38829亿元。
⑵、综合管理费：115472.04*1.5*365*3＝1.89663亿元。
⑶、第一年综合管理费：6322.0941万元。
⑷、保证金（按一万商铺，每商铺2万元收取）：2亿元。
二、交纳（三年）租金经济分析（保守价格）
1、据可出租实际使用面积按115472.04万平方米计算；
2、按照每层出租实际使用面积平方米计算；
3、平均租金价格按每天每平方米8.5元人民币计算；
每层定价为：平均租金价格为：8.5元/㎡天
楼层 租金价格（元/㎡天） 出租面积（㎡） 说明 应完成利润额（亿元）
六层 未计算
五层 6.0 18503.89 18503.89*6*365*3 1.21571
四层 7.0 20454.30 20454.30*7*365*3 1.56782
三层 8.0 20454.30 20454.30*8*365*3 1.79180
二层 9.0 20006.66 20006.66*9*365*3 1.97166
一层 12 16876.91 16876.91*12*365*3 2.21763
B1层 9.0 19175.98 19175.98*9*365*3 1.88979
B2层 未计算
总计 均价8.5元 115472.04 共回收五年租金费用 10.65441
说明：⑴、10.65441亿元的30％为：3.19632亿元。
⑵、综合管理费：115472.04*1.5*365*3＝1.89663亿元。
⑶、第一年综合管理费：6322.0941万元。
⑷、保证金（按一万商铺，每商铺2万元收取）：2亿元。
三、交纳（五年）租金经济分析（理想价格）：
1、根据可出租实际使用面积按115472.04万平方米计算；
2、按照每层出租实际使用面积平方米计算；
3、平均租金价格按每天每平方米9元人民币计算；
每层定价为：平均租金价格为：9元/㎡天
楼层 租金价格（元/㎡天） 出租面积（㎡） 说明 应完成利润额（亿元）
六层 未计算
五层 7.5 18503.89 18503.89*7.5*365*5 2.53272
四层 8.0 20454.30 20454.30*8*365*5 2.98633
三层 8.5 20454.30 20454.30*8.5*365*5 3.17297
二层 9.0 20006.66 20006.66*9*365*5 3.28609
一层 12 16876.91 16876.91*12*365*5 3.69604
B1层 9.0 19175.98 19175.98*9*365*5 3.14965
B2层 未计算
总计 均价9元 115472.04 共回收五年租金费用 18.82381
说明：⑴、18.82381亿元的30％为：5.64714亿元。
⑵、综合管理费：115472.04*1.5*365*5＝3.16105亿元。
⑶、第一年综合管理费：6322.0941万元。
⑷、保证金（按一万商铺，每商铺2万元收取）：2亿元。
四、交纳（五年）租金经济分析（保守价格）
1、根据可出租实际使用面积按115472.04万平方米计算；
2、按照每层出租实际使用面积平方米计算；
3、平均租金价格按每天每平方米8.5元人民币计算；
每层定价为：平均租金价格为：8.5元/㎡天
楼层 租金价格（元/㎡天） 出租面积（㎡） 说明 应完成利润额（亿元）
六层 未计算
五层 6.0 18503.89 18503.89*6*365*5 2.02618
四层 7.0 20454.30 20454.30*7*365*5 2.61304
三层 8.0 20454.30 20454.30*8*365*5 2.98633
二层 9.0 20006.66 20006.66*9*365*5 3.28609
一层 12 16876.91 16876.91*12*365*5 3.69604
B1层 9.0 19175.98 19175.98*9*365*5 3.14965
B2层 未计算
总计 均价8.5元 115472.04 共回收五年租金费用 17.91260
说明：⑴、17.91260亿元的30％为：5.37378亿元。
⑵、综合管理费：115472.04*1.5*365*5＝3.16105亿元。
⑶、第一年综合管理费：6322.0941万元。
⑷、保证金（按一万商铺，每商铺2万元收取）：2亿元。
第五部分：招商费用预算
招商总体费用包括人员开销、广告制作（包括印务）、媒体购买、管理费用等项，总费用预计在3000万－3600万之间，其中广告费用是最大的一项支出，而广告费用必须根据实际运作情况进行调整。如招商非常顺利，则广告投入将会进行灵活调整削减。
项目 费用预算（万元） 备注
广告制作 300 印务、创意、胶片、沙盘、3D、展具、户外、流动。
媒体购买 2400 电视、电台、平面、户外、流动
办公用品 150 车辆、演示用具、移动办公
人员管理 400 薪水、提成奖励、培训
差旅 20 交通、住宿、招待
外埠费用 200 场地、日常费用
电话费用 30 电话、传真、网络
DM费用 5 邮寄、夹报、散发
公关活动 100 发布会、联谊、
合计 3605
分析：其中广告制作费用约占8.3％；媒体购买约占66.6％；行政与管理费用约占25.1％，应占比例符合正常市场运作中的比例分配。
第六部分：各楼层商品结构定位
楼层 商品布局 备注
六楼 餐饮、休闲娱乐、健身、电玩、图书
五楼 温馨家居用品、床上用品、窗帘布艺、国际精品厅
四楼 针纺织品、服装配饰、文化用品、五金电气、家用小电器、工艺礼品、小百货、汽车饰品
三楼 童装、儿童玩具、哺幼产品
二楼 男装、男士皮衣
首层 女装、女式皮衣
B1 鞋类、皮具、箱包、服装辅料、布料
备选方案：
楼层 商品布置 备注
六楼 餐饮、休闲娱乐、健身、
