- www.3puok.com 2010-01-04 09:38:34
- 我们经常逛商场，商场的名称可以说是五花八门，有购物中心、百货大楼、商厦(店)、批发城、专卖店、超级市场、商业街等等，不一而足。虽然这众多名称、类型不同的商场每天都与我们亲密接触，但或许大多数人都没有思考过这层出不穷的名称背后的商业规律。
在此，就让我们探讨一下商业运作背后的规律的秘密。
首先，我们要探讨的是一个商业上常用的概念，叫做业态。所谓业态，是指商业动作的组织形态，按照不同的标准有不同的分类。国际上通常的分类有
1)按照商业机构在商业产业链中的层次分为批发与零售；
2)按照经营商品类别分为专业商店、百货商店、超级市场；
3)按照商店群集的关系，零售机构分为购物中心、shopping mall、社区沿街便利店。
根据中国商业实际动作的特点，目前成功的业态(按照商店群集的关系)主要有购物中心、大型批发市场(中国特色的shopping mall)和社区沿街便利店。这是我们要重点研究的主题：如何成功的组织商业群集，促进中国商业的繁荣？
组织开发商业群集成功的关键是要针对中国商业运作特点与区域经济的实际，本着为消费者提供便利、减少商业运作组织成本、优化城乡商业布局的原则去组织开发。
在此我们先研究一个失败的案例：流行于全国的造Mall运动－－Shopping mall。
Shopping mall是流行于欧美发达国家的一种商业形态，其特点是在大城市的郊区建设的以大型零售业为主体，众多专业店铺为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体。当城市发展到足够的规模（城市人口300万以上），居住郊区化成为一种潮流，私家车逐渐普及，在城市郊区交通便利的地方（通常为高速公路边）建设超大规模的商业中心，集中多家百货商店、超级市场、专业市场等，为消费者提供购物、休闲、娱乐、餐饮等一揽子服务，从而形成Shopping mall。可以说shopping mall在欧美国家的繁荣是城市经济发展的必然结果，正如上海连锁经营进修学院的顾国健老师所说："当高速公路上车辆越来越多，当周末通往市区购物中心的道路堵塞时，Shopping mall就应运而生了。"
中国近两年风行一时的建设Shopping mall的潮流，正被证明是一种错误的选择：北京城郊四大Shopping mall全部无疾而终，全国各地如上海、武汉、西安、烟台、聊城等地的Shopping mall正在向中国特色转变----转零售变为批发，组织更适合中国特色的大型批发市场。
以日照的实际情况来看，有生命力的商店集群组织形式也只有：购物中心、大型批发市场、社区沿街便利店。但是由于临沂批发市场在全国的影响力，日照又距离临沂太小，所以如果没有足够实力的市场建设实体、国家政策的扶持与产业的聚集，日照大型批发市场难有作为。社区沿街便利店由于提供便利性的社区服务，如理发、小型超市、小型餐饮、杂货店、干洗店、房屋租凭服务、物业服务等，是以服务为主，高利润低销量的业态，具有普遍性。购物中心是一个城市商业的中心，引导商业发展的方向，体现一个城市的形象。下面我们重点探讨购物中心的商业运作规律。
购物中心是随着城市的发展而兴起的一种城市主流商业组织形态，是为了满足消费者所需要的各种商品和劳务，把各种行业的零售业集中于城市中心一个大型物业中，为消费者提供综合的产品与服务。因时间、地点、交通、选择上的方便，从而满足消费者一揽子购物需要。
购物中心的主要特征有：
（1）综合的服务中心，集购物、休闲、餐饮、娱乐等为一体。
（2）有规模较大，档次较高的核心店与众多的品牌店。
（3）能给顾客带来舒适和快乐的购物环境与休闲、娱乐等配套服务设施。
同样是购物中心又有不同的层次，一般情况下每个城市都有一个核心购物中心，多个次核心购物中心。例如北京的王府井就是北京市的核心购物中心，除了满足本地区居民的消费需求外，还是外地游客旅游购物的必到之处；而北京的西单、城乡贸易中心、崇文门商圈、燕莎商圈等都是特色各异，以满足本地区居民消费为主的次核心购物中心。
不同层次购物中心的商品种类、服务特色各有侧重，因服务于不同细分市场而共存共荣，构成一个城市完整的商业生态群。
由于不同种类业态的市场空间、商业价值差别比较大，因此不同业态物业的价值差别也比较大，其中购物中心物业的价值最高。购物中心处于城市中心，是各种名店集中的地区，客流量最大，利润最高，商铺租金最高，所以价值最大；城市中社区沿街便利店的价值次之；郊区批发市场价值最低，这也满足了的批发业低成本，大批量的要求。
从日照近几年的发展情况来看，日照的城市布局已经形成了以新市区为中心，老市区、石臼地区、山海天及大学城为次中心的格局，商业布局顺应城市发展的格局是城市商业发展的客观规律，而日照市商业的发展也必然会形成以新市区为核心购物中心，老市区、石臼地区、山海天为次核心购物中心的格局。
从目前商业布局的特点我们可以看到：作为次核心购物中心，老市区已经饱和，空间有限；石臼方兴末艾，仍有进一步发展、完善的空间；山海天则刚刚起步，将会慢慢发展成为独具特色的海滨旅游购物区，不过这个商圈要成熟起来尚需时日。而作为核心购物中心，新市区商圈的商业价值被远远的低估了，正是看到这一带极高的商业价值与相对较低的物业价格，省内商业巨头银座商城、贵和商城及日照当地商业的领头羊日照百货纷纷抢滩，使这一商圈一时风起云涌，在短时间内迅速隆起，成为日照的核心购物中心。这一繁荣景象在2005年底随着三大商城的相继开业将出现，成为日照城市发展史上浓墨重彩的一笔！泰安路将成为日照的核心商业街，特别是近来呼声很大的兴业世纪城以其绝佳的位置、宏伟的规划与体量，将成为这一购物中心的重中之重！
而商业物业的价格从目前来看，旧城区最高，新市区与石臼次之。但随着日照城市的发展与完善，商业发展规律会使所有物业物归所值，全面回归本身的价值。
商业规律与城市发展布局决定一个城市的商业布局与商业物业的价值，核心购物中心的商业价值最高！
